河南省房屋租赁登记备案制度从明起正式施行

2015.07.01
   房屋租赁登记备案率低,历年来如此。将于明日正式施行的《河南省房屋租赁管理办法》,以政府令的形式将房屋租赁备案登记作为一种制度确定下来。新规如何落实?郑州房屋租赁市场管理将发生哪些变化?河南商报记者对郑州市房产租赁市场管理处处长进行了专访。

   尴尬1年仅有7666户住宅登记备案

   6月初,《河南省房屋租赁管理办法》公布,河南省政府以政府令的形式将房屋租赁登记备案作为一种制度确定下来,并于7月1日正式实施。

   郑州近三年的房屋租赁备案量有多大?郑州市房产租赁市场管理处向河南商报记者提供了一组数据。

   2012年至2014年,全市共有10个市政府职能部门,16个县(市、区)、管委会、乡(镇、街道办事处)共1320人,参与房屋租赁联合管理工作。共采集信息22.8万条;非住宅管理面积3943.95万平方米;住宅登记备案2.3万户。也就是说,仅看住宅出租这一项的话,平均每年登记备案量仅为7666户。

   在2012年之前,郑州市住宅租赁登记备案率不足10%,非住宅登记备案率约40%。2012年到2014年,据该部门粗略估算,郑州市住宅租赁登记备案率最高处于10%到15%之间,非住宅租赁登记备案率不足50%。

   根据规定,在郑州,房屋出租之后,要在属地范围内的房管部门进行登记备案。但是,在实际生活中,租赁房屋却不登记的现象仍然很常见。

   无奈相关法律的缺失导致多数房东“不登记”

   根据目前的规定,在郑州未办理登记备案的,将责令限期改正、补交税费,个人逾期不改正的,对当事人可处以1000元以下罚款。由于目前出台的法律、法规并不完善,房屋租赁管理以及行政处罚措施很难有效执行,比如当事人在办理居住证、考驾照、子女上学等方面的限制。同时,部分房屋租赁交易比较隐蔽,行政执法管理部门很难发现可能存在的房屋租赁行为,当事人之间也可通过相互串通来规避检查。

   解读

   从法律的角度看,我国目前的房屋租赁登记备案制度仅仅出于政府进行房屋租赁市场管理的需要,具有浓厚的行政色彩。有关房屋租赁登记备案制度的规定均出自行政法,在民事立法中,并没有对房屋租赁登记备案制度做出明确规定。而民法规定的缺失,使得其无法真正对当事人的民事权利义务产生影响,这就导致租赁当事人对该项制度缺乏执行的积极性。

   ——郑州市房产租赁市场管理处处长张丰森

   算账房屋登记备案会缴多少税费

   税务部门一相关人士介绍说:“出租一套住宅,需要缴纳的各种税大约为租金的15.5%,其中主要包括营业税、房产税以及个人所得税。”相比而言,商业用房的综合税率约为37%,其中房产税为12%,较住宅的4%高出两倍。

   除了缴税之外,办理租赁备案手续时,如果是住宅租赁,还需按照租金的1%缴纳价格调节基金,并按照房屋面积大小,缴纳20元到100元不等的租赁手续费。

   而非住宅的价格调节基金以及租赁手续费,都是按照租金的1%来计算。此外,还要按照所处地段不同,缴纳每平方米0.5元到6.5元不等的土地收益金。

   合算下来,一套86平方米的住宅,如果月租金为2000元的话,则所需承担的各种税费就有五六百元。如果是出租非住宅,则所要负担的税费则更高。

   新措施

   明日起正式施行的《河南省房屋租赁管理办法》会有什么新动向?相关部门会如何管理?

   动向1多部门联合管理

   河南商报记者从郑州市房产租赁市场管理处了解到,郑州市区将以管城区为试点,在全市开展出租房屋和流动人口综合治理活动。市工商、地税、住房保障、公安、卫生、消防、规划等部门在办理相关证照时,同时查验房地产管理部门出具的“房屋租赁登记备案证明”。

   动向210月底前网上备案测试

   《河南省房屋租赁管理办法》要求,省辖市、县(市、区)住房城乡建设(房产)部门应当建立房屋租赁登记备案信息系统,逐步实行房屋租赁合同网上登记备案,并与其他有关部门实现信息共享。根据计划安排,预计在今年10月底之前,完成网上备案测试,12月底之前,完成系统上线。

   动向3重点解决住改商、群租问题

   河南商报记者获悉,对《郑州市城市房屋租赁管理办法》(郑州市人民政府令第137号)的修订,已经成为郑州市房产租赁市场管理处2015年度重点工作。目前,其修改稿已具雏形,将重点解决“住改商”、“群租”、违法(章)建筑、危险房屋出租等问题。对于如何限制房东随意涨价的行为,本次修订也有所考虑。

   延伸你该知道的租房新规定

   不得分隔搭建后出租

   出租住房时,出租人应当以原设计房间为最小出租单位,不得分隔搭建后出租。设计用途为厨房、卫生间、阳台和地下储藏室的,不得出租供人员居住。否则,将责令限期改正,逾期不改正的,可以处1000元以上5000元以下罚款。

   租房不登记备案将被罚

   房屋租赁合同订立后30日内,房屋出租人应当持有关材料(双方身份证明、房产证、租赁合同等),到省辖市或者县(市、区)住房城乡建设(房产)部门办理房屋租赁登记备案。住房城乡建设(房产)部门应当在3个工作日内办理房屋租赁登记备案,向租赁当事人开具房屋租赁登记备案证明。否则,将责令限期改正,个人逾期不改正的,可以处1000元以下罚款;单位逾期不改正的,可以处1000元以上1万元以下罚款。

   中介赚差价罚款3万元

   房地产经纪机构和房地产经纪人员不得对租赁当事人隐瞒真实的房屋租金等信息,以赚取差价;不得承租自己提供经纪业务的房屋。房地产经纪机构和房地产经纪人员违反的,由县级以上住房城乡建设(房产)部门责令限期改正,计入信用档案;对房地产经纪人员处以1万元的罚款,对房地产经纪机构处以3万元的罚款。

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