郑州商品住宅均价突破1万 商品房库存加大至1392万㎡

2015.06.11
   5月份,郑州楼市在经过“银四”的疯狂之后,销量继续保持高位,和上月基本持平,但本月成交价格有大幅上升,价格站上历史最高水平。

  10日,郑州同致行发布5月郑州商品房、商品住宅、商业、办公、区域指数解读。

   一、商品房市场——“红五”比肩“银四”,销量高位维稳,价格创历史新高本月郑州市商品房供应138.31万㎡,环比上升34%,同比上升47%,商品房供应量年内再创新高,仅次于1月份168万㎡的供应量;而月度商品房销量为98.86万㎡,较4月份下滑0.26万㎡,环比下滑0.3%,同比上升42%;由于本月有大量高价项目的集中备案,导致商品房成交均价达10497元/㎡,成交价格为历史最高水平,环比上升12.4%,同比上升7.5%。
 
1.1、商品房库存——供过于求,库存进一步增加
 
   5月份,郑州市商品房供应138.31万㎡,去化98.86万㎡,供求比1.4,供过于求现象重新出现,月度库存量39.4万㎡。

   截止到2015年5月底,郑州市商品房市场库存量达1392.2万㎡,库存量继续增加,按照近3个月月均88.6万㎡的去化速度计算,需要15.7个月的去化周期,由于近两个月去化量较高,所以去化周期有所减短,但去化压力依然存在。

   从各区域的存库来看,二七区月度仍然供过于求,库存量继续加大,截止到5月底,库存量达245.6万㎡,位居第一;而位居第二的高新区目前库存量154.4万㎡,库存压力也比较大,去化压力依然明显;惠济区本月供不应求,截止到5月底以94.8万㎡的库存量位居第三。这三个区域的库存量极大,而且有部分潜在和未入市的项目,因此未来去化压力明显。

   管城区库存量45.8万㎡,郑东新区库存量59.7万㎡,经开区库存量31.9万㎡,中原区库存量40.8万㎡,金水区依然存在供需缺口,目前缺口为56.5万㎡,本月供应量有所增大,缺口有所减少。

   1.2、商品房各物业成交面积——商业、办公用房有所下滑,商品住宅保持不变

   5月份,郑州市商品房销售98.86万㎡,较4月份下降0.26万㎡,商品房销量连续两月维持高位,其中分物业形态来看,占比最大的依然为商品纯住宅,共计去化82.06万㎡,占比83%,和上月持平。纵观各月商品住宅销量来看,月度销量占比都较为稳定。

   而商业用房月度成交3.39万㎡,占比3%,较4月份下滑1个百分点;办公用房去化10.3万㎡,占比10%,较4月份下滑3个百分点;而经适房和其他用房占比依然较小。
 
   二、商品住宅——供销双涨,价格创历史最高

   5月份,郑州市商品住宅供应100.2万㎡,环比上涨10.6%,同比上涨30.6%,供应量连续3个月保持上涨态势;月度共计销售82.06万㎡,环比上升0.2%,同比上升59.3%,供求比1.2。商品房成交均价10468元/㎡,环比上涨17.1%,同比上涨26%,价格上涨最大的贡献者为郑东新区普罗旺世龙之梦,本月共计备案307套房源,备案面积6.6万㎡,项目均价26549元/㎡,拉高了整体均价。
 
   2.1、商品住宅库存——去化周期合理,区域分化明显
 
   郑州市商品住宅近两个月供应量猛增,截止到5月底库存量达523.9万㎡,按照近3个月月均73.7万㎡的去化速度计算,库存需要7.1个月的去化周期,商品住宅库存较为合理。

   分区域来看,各区域的库存水平不等,处于供过于求的第一梯队依然为二七、高新、经开、惠济区,截止到目前为止库存量分别为96.5、70、46.2、21.5万㎡,从本月来看,这四个区域的库存量均有不同程度的增加,区域库存压力较大;处于供不应求的第二梯队缺口也依然存在,截止到4月底,缺口分别为金水区184.7万㎡、中原区86.3万㎡、郑东新区60.4万㎡、管城区47.1万㎡。
 
    2.2、各住宅类型成交量价——高层产品量跌价涨,类洋房量价齐升

   5月,郑州市商品住宅去化82.06万㎡,分建筑形态来看,占据主力地位的高层产品本月共计去化65.79万㎡,销量占比80%,较4月份下滑7个百分点,成交均价8801元/㎡,环比上涨4%。

   小高层产品4月份共计销售4.46万㎡,占比5%,和4月份基本持平,成交价格9095元/㎡,而4月份均价为7890元/㎡,价格上涨幅度明显,涨幅15.3%,缘于本月中海锦苑有集中备案,备案面积8083㎡,产品均价13319元/㎡。

   别墅洋房产品本月销售3.88万㎡,较4月份增加了0.2万㎡,占比5%,均价14011元/㎡,较4月份12326元/㎡的均价环比上涨13.7%。

   类洋房产品本月共计去化7.93万㎡,占比10%,较4月份增加5.34万㎡,增加了7个百分点,均价23336元/㎡,价格有大幅度的提升,备案面积6.6万㎡,备案均价26549元/平米,拉升了整体均价。
 
   2.3、成交面积段——80-90和120-144产品稳定,144以上产品变动幅度大
 
   5月份,郑州市商品纯住宅共计去化82.06万㎡,较4月份略有上涨。分面积段来看,80-90㎡和120-144㎡产品依然为市场主流,而且近两个月此面积段产品销量较为稳定,90-100㎡产品和180㎡以上产品本月销量有所上涨,其余各面积段产品均有所下滑。

   80-90㎡产品本月销量为30.33万㎡,较上月下降0.41万㎡,环比下滑1.35%;

   120-144㎡产品本月销量19.52万㎡,较上月下滑0.11万㎡,是月度销量最为稳定的产品。

   100-120㎡产品本月去化6.34万㎡,较4月份下降1.6万㎡,环比下降20.2%,销售价格8330元/㎡。

   144-180㎡产品去化3.75万㎡,较上月下降1.65万㎡,降幅31%,产品均价9671元/㎡。

   180㎡以上产品则实现逆袭,本月去化10.45万㎡,较上月增长4.09万㎡,环比上升64.3%,备案均价也达到了22409元/㎡,缘于本月郑东新区普罗旺世龙之梦项目的大量高价备案。

   2.4、成交价格段——7000-9000及12000以上产品销量上涨,8000-9000为主流价格段

   5月,郑州市商品住宅成交主流价格段依然为8000-9000元/㎡,月度共计成交2488套,套数占比32.2%,较4月份增加0.4个百分点,成交面积24.8万㎡。

   7000-8000元/㎡产品本月销量也明显增加,共计成交1951套,套数占比25.3%,较4月份增加5个百分点,月度销量15.4万㎡。

   12000元/㎡以上产品本月共计成交1004套,套数占比13%,较4月份增加2.8个百分点,成交面积15.5万㎡。
  
   三、商业市场——销量下滑,价格攀升

   郑州市商业用房在经过两个月的供不应求局面之后,5月供应量猛增,年内仅次于1月份,供应量达19.37万㎡,但销量却有所下滑,仅3.39万㎡,月度库存较高。本月商业用房价格有所回升,备案均价18413元/㎡,较4月份17273元/㎡的价格环比上升6.6%。
 
   3.1、商业物业库存——库存两连降后再度升高,去库存压力巨大
 
    郑州市商业用房的供应量在经过两个月供不应求的状态之后5月份供应猛增,供应量达19.37万㎡,月度去化3.39万㎡,月度库存15.98万㎡,截止到5月底,郑州市商业市场库存量为263.9万㎡,按照近3个月月均3.73万㎡的去化速度计算,库存需要71个月的去化周期,由于近两个月商业用房去化量较高,所以去化周期有所减少,但即便如此,商业用房的去化压力也是所有物业形态中最大的,泡沫化最严重的,未来随着大体量城中村的继续改造入市,商业的供应量还会继续加大,库存压力异常明显。

   分区域来看,所有区域的商业都处于库存较旺的状态,但各区域的去化压力略有不同,从库存量来看,二七区以73.6万㎡的库存量依然位居第一,其次是中原区,库存量47.8万㎡,第三、第四的依然为金水区和郑东新区,库存量分别为39、32万㎡,高新区库存量17万㎡,相对而言,管城区、惠济区和经开区的库存量稍小,分别为3.1、4.2、4.3万㎡,是所有区域中泡沫化最小的区域。

   3.2、成交面积段——30-50㎡为市场主流,销量大幅上涨,其余均有所下滑
 
    2015年5月份,商业用房共计成交3.39万㎡,共计360套,在所有面积段中,本月以30-50㎡面积段产品成交最好,共计成交185套,套数占比51%,为商业市场贡献了半壁江山,成交面积0.8万㎡,较3月份增加了0.6万㎡,同比增幅达329%,此面积段产品成交均价16328元/㎡,价格下滑3.8%。

   30㎡以下产品去化34套,占比9%,和上个月持平,而50㎡以上产品则均有不同程度的下滑,其中下滑最为明显的是50-100㎡产品,本月共计成交56套,占比16%,较4月份下降27个百分点,成交面积0.4万㎡,均价18489元/㎡,价格环比上涨24.5%。

   四、办公市场——连续四个月供不应求,价格在跌宕中上升
 
   5月份,郑州市办公用房供应量6.4万㎡,去化10.3万㎡,虽然销量较上月有所下滑,但本月再度呈现出了供不应求的局面,截至到5月份,郑州市办公用房已经连续4个月供不应求,办公用房备案均价9881元/㎡,环比上升7.3%,年内价格在跌宕中有所上升。

   4.1、办公物业库存——连续4个月供不应求,库存压力逐步缩小

   5月份,郑州市办公用房供应6.4万㎡,去化10.3万㎡,截止到2015年5月底,郑州市办公用房库存量达140.6万㎡,4个月以来一直呈现出供不应求的局面,办公用房库存量有所下滑,按照近3个月月均9.9万㎡的去化速度计算,共计需要14.2个月的去化周期,由于近期办公用房的去化也有所提高,因此去化周期也有所减短,目前来看,办公用房的库存在合理范围内,去化压力不大。

   分区域来看,区域库存可分为两个梯队,第一梯队为供不应求的区域,主要为金水区和经开区,供需缺口分别为11.2万㎡和0.65万㎡,金水区的供需缺口有增大趋势。而其他区域库存量均较多,管城区以51万㎡的库存量位居第一;二七区第二,库存量25.3万㎡;郑东新区、高新区、中原区、惠济区的库存量分别为20.7、18、17.3、12.6万㎡,有一定的去化压力。

   4.2、成交面积段——200㎡以下产品为市场主流
 
   2015年5月份,郑州市办公用房共计成交10.3万㎡,从成交面积段来看,梯队极其明显,200㎡以下面积段产品为市场主流产品,成交面积段的变化也是对市场供应的一种反应。

   200㎡以下面积段产品中,50-100㎡产品本月上涨明显,本月共成交286套,占比31%,较4月份增加了7个百分点,成交面积2万㎡,成交均价8279元/㎡,环比下滑6.6%。而50㎡以下产品和100-200㎡产品则有所下滑,成交套数分别为275、230套,套数占比分别为30%、25%,较上月各下降4个百分点和2个百分点。

   五、区域市场——郑东新区占据市场首位,高新区紧随其后
 
   5月份,郑州市内八区中月销量在10万㎡以上的依然有五个区域,其中郑东新区终于位居市场第一,销量18.5万㎡,其次是高新区,月度销量16.66万㎡,销量较上月有所下滑。接下来是二七区、金水区、管城区,销量分别为14.03、11.95、10.4万㎡,经开区以6.29万㎡的销量居于末位。

   分物业形态来看,住宅市场,高新区领先,销量15.41万㎡,其次是郑东新区、二七区、金水区,销量均保持在10万㎡以上,中原、惠济、经开区销量在6.2-8.4万㎡之间。

   办公市场方面,本月郑东新区依然以5.21万㎡的销量位居第一,高新、二七区销量分别为1.05、1.93万㎡,其余各区域销量均低于1万㎡。

   商业市场方面,本月各区域销量均在1万㎡以下,其中中原区和二七区分别以0.91、0.8万㎡的销量位居前列,销量最低的为惠济区,仅有0.07万㎡的销量。 
 
   5月份,郑州市商品住宅均价10468元/㎡,办公用房均价9881元/㎡,商业用房均价18413元/㎡,所有物业形态成交均价在本月均呈现出上升态势。

   商品住宅市场,本月郑东新区第一,成交均价19848元/㎡,缘于本月郑东新区有的普罗旺世龙之梦项目的高价备案,提升了整体成交均价;其次是金水区,成交均价11335元/㎡,位居第二;本月经开区和高新区住宅均价位居末位,高新区均价7745元/㎡,较上月有较大幅度上涨,而经开区则是由于海罄苑、宇通和谐家园等家属院项目备案价格较低,拉低了整体均价。

   办公市场,郑东新区和金水区分别以11968和11037元/㎡的价格领先郑州,且本月价格较上月有所提高,其余各区域备案价格均在10000元/㎡以下,其中二七区最低,仅有6022元/㎡,缘于有一批已售未备案的低价房源的大量备案,代表项目有德润黄金海岸、亚新橄榄城等项目的备案价格基本在6000元/㎡以下。

   商业市场,本月除高新区、管城、经开区外,其余各区域商业用房成交均价均较高,最高的为金水区,成交均价24680元/㎡,代表项目为兰德商业中心,备案价格在60000元/㎡以上,金水建业凯旋广场,备案价格在23000-68000元/㎡不等;其次是惠济区,备案均价22657元/㎡,多数为裕华富邦广场项目的集中备案。

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