房地产市场迎来“新常态” 房企多元化转型

2014.12.17


时隔28个月央行再次打开降息大门,为楼市吹来暖流。中国房地产业协会名誉副会长朱中一表示,在经济“新常态”的背景下,房地产行业也将迎来一个换挡期,行业面临着产业结构、分类调控的调整。
调控将体现差异性
“中国经济增长从要素驱动、投资驱动向创新驱动转变,这跟房地产的关系很大。稳增长、调结构、惠民生、防风险与房地产都有关系。将来对房地产的投资,更多的是要尊重房地产自身规律。”朱中一指出,城镇化跟房地产也有千丝万缕的关系,城镇化要跟房地产协调发展,既不能滞后,也不能超前。超前就成了造城运动,造成了资源、能源浪费。
朱中一认为,未来政府会更加尊重房地产的规律和地区差异性,实施好分类调控。房地产的地区差异性越来越大,有些地区存量大,房地产企业的日子很难过。但有些地区,需求较为旺盛。面对差异化的区域房地产市场,政府要更加注重分类调控、分级施政。
当前,中国经济“新常态”主要体现三方面:增长速度放慢;经济结构将发生改变,消费和服务业变得更重要;产业升级将越来越快,创新日益重要。在此大背景下,房地产市场“新常态”涉及三方面:速度慢下来、结构优化和利润下降。目前全国房屋库存量比较大,整个经济也处于下行通道,房地产市场触底还将有个过程,行业供需达到均衡状态尚需时日。
针对房地产领域的立法情况,朱中一指出,国家现在考虑推进房地产立法,首先是对现有的房地产各种税费进行清理,合并同类项,然后根据减税种、宽税基的原则重新设置税项。总体而言,房地产领域的立法对促进房地产市场的平稳健康发展有好处,对培育和发展二手房市场和租赁市场也有好处。不动产登记核心是基于物权法,只有确权才能受到法律保护。当然还有其他作用,包括促进住房资源更加合理公平分配等。
房企多元化转型
万通集团主席冯仑认为,房地产行业到了重要的转折时期。目前,我国城镇化率超过50%,很多二线城市人均GDP超过了8000美元,人均住房超过30平方米。在这种情况下,以住宅快速开发销售为主导的房地产增长模式,与地方政府不断卖地,扩大城市范围,摊大饼发展模式已经无法匹配。
“两年半前,SOHO中国宣布转型的时候,有好多分析师、基金经理都很担心,把销售物业转变成持有物业,现金流能否扛得住。两年半时间过去了,我们扛住了。”SOHO中国有限公司董事长潘石屹表示,在有些房地产企业大规模出手拿地的时候,SOHO中国选择比较理性的发展道路。
今年以来,面对市场销售量价齐跌,为了突破增长瓶颈,陷入困境的房地产开发商转而把目光投向各种新业务,许多标杆房企开始转型,如万达集团凭借在线下积累的商业资源,着力打造万达电商;万科集团打造以业主为核心的物业管理业务;星河湾做起高端白酒生意;世茂集团则计划做更多的商业广场和酒店,甚至还有房企开办养猪场、生产太阳能电池等。
近年来,中国不少房地产企业在海外投资,比如万达、绿地等。但潘石屹认为,机会还是在中国。“尽管中国经济发展有一些问题,房地产的日子看起来一天不如一天了。放眼全球经济,日本已经两个季度经济负增长。俄罗斯受石油价格下跌影响很大。”
朱中一指出,房地产企业一方面需要转型,另一方面也需要转变发展方式,发展绿色经济。传统行业资源能源消耗都比较大,怎么样通过信息化、智能化来推进建筑行业现代化,确保工程质量和安全问题,这也是一个亟待解决的问题。

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