楼市观察:租售比规律难破 房价不跌房租必涨

2013.05.06

这十年里商品房几乎成了中国最受追捧的投资对象,商品房购买的需求过分放大了,而商品房租住的需求却仍然正常。

据媒体报道,北漂租房10年房租涨3倍。其实岂止是北漂,新上海人、新广州人在上海、在广州租房何不像在北京的北漂一样,租房10年哪个房租不是涨了3倍?

更令人沮丧的是,有专家说,今后房租每年涨价10%可能是常态。对此我觉得如此量化定位涨价似根据不足,可是眼下的房租可能还没涨到位却是事实。

房租像一切商品一样都是有价格的,其基本依据是商品形成的成本。因此房租天然是与房价联系的。一般来说商品房的租售比在1:200到1:300之间,比值越高,说明房价中的投资需求越大。世界各地的楼市很少有超越这个范围的。在中国,二十世纪前半叶即使楼市最兴旺的上海租界房屋,租售比基本上也依据这个规律,改革开放一直到2003年“非典”时期,兴旺的北上广楼市仍然遵循着这个租售比规律。

2003年以来北上广楼价基本上都翻了两番不止,也就是涨了4倍以上,然而房租却最多涨了3倍。这就打破了商品房租售比1:200到1:300之间的规律。

表面看来,打破这个世界通行的租售比规律的主要原因是当时的“非典”流行,一下子使北上广的租房需求减少了许多。然而“非典”对楼市的冲击是短暂的,更重要的是因为种种因素的重叠,这十年里商品房几乎成了中国最受追捧的投资对象,商品房购买的需求过分放大了,而商品房租住的需求却仍然正常。因此当通货膨胀之时,房租在不断上涨,但还是跟不上房价飙涨的脚步,以致打破了世界通行的租售比规律。

以北京为例,今年4月份平均单位租金为55.7元/平方米,60平方米的一室一厅,平均价格3300元。按租售比1:200到1:300,4月份北京的平均房价每平米应在11000元到17000元之间才对,但事实上,北京平均房价远远超过这个数字。如此看来,目前北上广的房租还算“便宜”。

自从限购令出台之后,楼市的购买需求受到严重阻遏,随着各地“国五条”执行细则的落地,楼市进入一个停滞的状态。然而楼市及楼价虽然缺少了追捧者,楼价暂时不会上涨,但是也没有下跌的迹象。反过来在租房市场上,供需没有发生变化,租房需求没有随着购房需求的下跌而下跌,那么之前十几年超出一般租售比规律的现象就会逐渐回归正常。

何况还有两个因素的存在,可能会加快回归正常的租售比的步伐。从需求角度来说,相当一部分原来准备自住购房户,对新的调控政策抱有希望而暂不购房,这批人势必扩大租房的需求量;从房屋出租方来说,如果房产税征收范围有所扩大,那么在卖方市场的情况下,势必将这部分房产税转嫁于房客。

因此,北上广现在的房价如果不往下跌,那么北上广的房租必然还会往上涨,除非在短期内出现足以能够影响楼市的公租房。(来源:新华网)
 

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