地产基金潜入二三线城市 成本低年化收益率高

2013.02.26

 资本的逐利性无处不在。据一份关于二三线城市大型房企资本运营模式报告称,由于调控令一线城市准入门槛变高,一些大型房企扩大了二三线城市的布局,背后跟随而来的房地产基金比例亦处于高增长态势。

 二三线城市早已有基金进入。2007年,ING机会基金筹资3.5亿美元,集中投资于武汉、成都、重庆等中西部城市;上海智盈投资旗下房地产基金自2009年以来投资的项目分别位于成都、南京、长沙等地。

 房地产基金之所以看好二三线城市投资机会,主要是项目成本低和年化收益率高。

 一位基金分析人士称,二线城市地价涨幅较慢,直接关系房价的成本,一些大型房企便利用金融杠杆运作项目。如金地和万科,在二线城市试水的股权基金就比较成功。该人士透露,现在基金对于一些大型的城市综合体项目兴趣很大,而开发商也倾向于多渠道融资,与基金方面的谈判也较多。

 主要房企在二三线城市的销售业绩,是基金进入的指标之一。主战二三线城市的恒大地产,是这方面的代表。恒大2011年实现销售收入804亿,其中二线城市487.8亿,三线城市282.4亿,合计占销售总额的95.8%。2012年恒大继续在二三线城市买地,前四个月花60亿共进账16块地,大部分分布于二三线城市。

 不过,由于二三线城市的市场容量有限,销售压力并不比一线城市轻,这正是房企寻求股权基金合作的动力。

 2009年楼市高峰期,一批知名开发商加快进入二三线城市,目前不少前期进入的项目正处于销售周期。以中部新兴城市长沙为例,这个人均GDP为8000元、常住人口500万的中等城市,房价均价已达每平方米七八千元。

 一位房地产业内人士表示,2010-2011年,由于房价过高或限购,部分一线城市的消费者被逼到二三线城市买房,但经过两年的消化之后,这些城市的容量已接近饱和。

 据了解,包括智盈在内的众多房地产基金这几年都集中于中西部投资,这个区域已经释放了足够的投资回报,而过往这些房地产基金做的都是纯股权的地产基金,未来可能会顺应市场做一些结构化的产品,比如股债结合等。(来源:21CN)
 

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