旧城改造 催生金水核心区投资物业升级

2012.11.13

  金水核心区,指的是经三路与农业路交会处及周边形成的商业区。在过去,这里不仅是金水区的核心,也曾是郑州的金融核心。街道两旁的商务办公楼里,遍布大大小小的投资咨询、信息通信、房地产、保险、文化传播等高增长性企业。   

  但是,由于缺乏前瞻性规划,这个区域越来越被周边城中村的嘈杂淹没,逐渐远离不断提高的高端企业办公需求。再加上政府部门、各大银行逐渐东迁,更使得这个昔日的核心区多了一些落寞。   

  不过,新一轮的城中村改造已经启动,让这片老核心区迎来了全新的机遇。金水核心区的改造与升级工作已提上日程,商业发展即将步入规模和功能的全面升级,昔日的老城区正在重新焕发活力。


  城市改造   带来投资发展新机遇

  据郑州市政府公布资料显示,今年郑州市内5区及高新区,有20个城中村被列入改造名单。截至今年7月,郑州市累计已有59个城中村经批准实施改造。   

  在这59个城中村中,已实施拆迁的村有33个,拆迁面积约1075万㎡;已开工建设的村有29个,在建房屋面积达496万㎡;已出让改造用地的村有13个,规划建筑面积约1035万㎡。   

  目前已经确定用途的城中村土地规划面积已达1571万㎡,接近于郑东新区2008年的整体建筑面积。短时间内融入如此巨大的体量,意味着未来几年内,郑州的城市结构将会发生巨大改变。  

  以金水区为例,金水区尚未改造的城中村共有42个。2012年7月17日公布启动的7个城中村加上先前批准的枣庄、常砦、押砦、东韩砦、西韩砦等13个城中村改造将于今年启动,大孟砦、押砦、东韩砦、西韩砦、黄家庵、马李庄、庙李、陈砦、沙门、刘庄、梨园、邵庄等12个城中村改造将于2013年启动,枣庄、大铺、姜砦、王府坟、徐砦等10个城中村改造将于2014年启动。金水区城中村改造项目位居全市第一,而金水核心区正是金水区城中村最密集的区域。   

  在未来三年,金水区的整体变化将会超过其他区域,金水核心区作为全区经济发展的重要组成部分,其区域商业升级已成必要。   

  有业内人士称,随着城中村阻隔影响的消失,该商业核心区的聚合效应将直接覆盖花园路以东、金水路以北近2000万㎡的范围。加上金水核心区本身有着悠久的发展历史和雄厚的经济基础,这一区域,有潜力与经三路、农业路商圈一起融合成规模更大的核心商圈。   

  几年后,老城与新城之间的区别将逐渐模糊,老城将会稳步追上新城的发展,其区域价值也将直逼郑东。就发展潜力而言,金水核心区的未来价值将是现在的一倍不止。

  金水核心区  投资潜力看好

  据郑州市房管局数据显示,从2004年至2012年一季度期间,郑州市非住宅商品房供应量、需求量一直呈现增长的势头(除2009年的郑州楼市寒冬期外)。   

  踏入2010年,非住宅商品房进入快速发展期。供应量、需求量呈现快速上扬的势头。其中供应量更是首次达到78万㎡的水平。而2012年,市场供应量将达到200万㎡的水平,是2010年全年供应量的2.5倍,2011年的2倍,“井喷”现象非常明显。   

  我省著名房地产经济研究专家、河南财经政法大学李晓峰教授表示,随着国家实施中部崛起战略和西部大开发战略,中西部地区所面临的发展机遇是前所未有的。“十二五”期间,由于产业结构升级,生产制造业大规模内迁,部分二、三线城市的实体经济发展非常迅速,从而带动二、三线城市非住宅商品市场大幅度增长,预计国内二、三线重点城市非住宅商品市场发展前景非常好。   

  郑州目前热点非住宅商品房主要集中在两个区域,呈现两种发展态势,一种是以CBD为中心的环形办公区域,另外一种就是沿金水区的“带形”办公区以及另外一些散点类型商务楼。CBD商务办公圈发展,主要依托城市发展导向和高端商务楼的热点区域。金水区一带则主要依靠政府机关,便利的交通条件,区域配套逐渐成熟,商业氛围日渐浓厚而迅猛发展。   

  业内人士预计,在未来一段时间,金水核心区商务楼市场在郑州应该会有非常大的发展潜力。由于郑州大企业数量有限,使得高端商务楼在郑州CBD商务办公市场基本处于饱和状态。目前很多中小型企业对于商务办公的需求发生了很大变化,不断地向经三路、农业路发展,尤其是投资咨询、信息通信、房地产、保险、文化传播等高增长性企业。经三路农业路的商务楼市场,不仅目前进入门槛较低,且回报率十分不错,即便长期持有也不会有太大风险。

  看准市场需求  引领投资物业升级   

  2012年10月27日,记者在走访金水区楼盘时看到,位于东明路与红专路交会处的名门国际中心已经开始公开认筹。   

  作为这个区域为数不多的宜居、宜租、宜办公的新型产品,名门国际中心在此次产品营销中总结了十二大特色,三大营利模式。这十二大特色、三大营利模式的服务对象,以中小型投资客为主,并在产品设计、建筑规划以及物业服务等方面都以客户需求为主导。   

  据售楼人员介绍,名门国际中心距离农业路700米左右,该项目共计30层(地上28层、地下2层),采用框架核心筒结构,外观呈钻石形切面。单层分16种户型布局,可自由分割和组合,标准层面积1425㎡,其中1~4层为商业裙房。项目整体属于该区域新型投资产品的典范之作。   

  名门国际中心位于常砦村(包括枣庄、常砦、押砦、东韩砦、西韩砦)改造的前沿地段,亦可看做是常砦村改造工程的一个起点。   

  名门国际中心的营销负责人说,如果将金水区金水路以北、花园路以东、北环路以南、中州大道以西的区域看成一个整体,在地图上用直线将此片区枣庄、常砦、押砦、东韩砦、西韩砦等村相连,可以看到,此区域曾经被这些村落切割成为分散的区域,严重制约了经济的规模性扩张。  

  随着城中村改造的进行,这些制约也将被打破,经三路农业路商业核心区即将开始新一轮的资本扩张和融合。从长远来看,这一区域不仅有着良好的商业运营空间,也有着很大的升值潜力。(来源:东方今报)
 

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