内地房企赴港上市成趋势 囤地增加上市筹码

2012.11.08

  11月4日,正在筹备赴港上市的旭辉集团宣布发行价区间为每股1.33至1.65港币,募资总规模在2.2亿美元至2.7亿美元之间。A股全面冻结房企IPO和再融资后,内地房企力图打通海外融资渠道,今年10月份房企海外融资超百亿。其中转道H股上市成了趋势。

  业内人士在接受记者采访时指出,香港股市对于内地房企的吸引力一直未减弱,近期逐步走高的港股正形成一个IPO“窗口期”,预计短期内这个趋势不会结束。

  房企赴港上市成趋势

  香港股市逐渐转好,内地房企趁机启动招股程序来港上市集资。11月4日,正在筹备赴港上市的旭辉地产宣布确定发行价区间。这是在经过了港交所聆讯和路演之后,旭辉地产赴港IPO的又一重要节点。有业内预测,如果一切顺利,旭辉或在11月中旬正式挂牌上市,并成为武汉卓尔发展之后,时隔一年首个赴港IPO的内地房企。

  据了解,旭辉集团最早冲刺香港IPO时,预计的融资规模远远高于目前公布数字,但随着询价进程的深入,为确保上市顺利完成,融资规模做了相应调整。以目前定价区间看,其市盈率仅为3.5至4.3倍。这和2009年龙湖地产以20倍市盈率上市的风光相比,已十分保守。

  据悉,目前共有五只内房股排队赴港上市,除旭辉集团外,分别是江苏新城、当代集团、南京金轮、重庆协信等。其中江苏新城融资规模与旭辉集团相当,另外几家企业的融资规模约1亿美元左右。

  英大证券研究所所长李大霄表示,证监会目前正修改相关法规,降低内地企业赴港上市财务、规模等方面要求,这意味着越来越多的内地企业将赴港上市。而内地房企A股融资被冻结,转赴香港市场上市是不二选择,预计这个趋势短期内不会改变。而H股回归A股被监管层解为再融资,日后这些公司回归A股市场,其A股发行价将向H股股价靠拢,这对二级市场投资者是一个利好。

  力图打通海外融资渠道

  旭辉集团发行价区间在每股1.33至1.65港币,对应发行市盈率4倍左右,按港币兑人民币汇率,发行价为1.07元至1.33元。1元的发行价和4倍的市盈率,还是非常让A股市场投资者羡慕!如何看待旭辉集团低价赴港IPO呢?

  从近期内地房地产企业在港上市的形势来看,海外资金对内地各产业运行趋势的理解相对理性,企业资质审核更为严格,由此给出的认购价格和预期市盈率也较为严苛。中国房产信息集团分析师薛建雄表示,随着外资对中国内地经济格局的深入理解,以往以房地产股为代表的内地企业赴港融资神话将不复出现。这会对内地企业赴港上市热情产生一定的影响。

  英大证券研究所所长李大霄表示,香港市场是一个成熟市场,很难出现像A股那样的高价发行股票。低价发行股票虽然融资额有限,但毕竟增加了一个融资渠道,香港资本市场前景看好。

  “对于房企而言,不一定卖得了好价钱,但重要的是获得港股这一融资渠道,未来融资方便。”对于内地房企集体赴港上市,一位证券分析师认为,前两年由于调控,香港的地产股也很便宜,随着股市的好转,内地房企看到了上市成功的希望。相比A股,只要在H股上市成功,融资的阀门就一直开着。

  据消息人士透露,在B股上市的江苏新城也是多年无法融资,市值太低,所以也想趁着H股的IPO“窗口期”打开,转而在H股上市。

  据了解,由于调控的原因,房企的融资渠道收窄,银行贷款审查严格,A股房企的IPO上市基本上暂停两年,而即使是A股上市房企,也仅仅是首开、金融街等保障房项目的再融资获得了证监会通过,其他房企想要在A股融资已经很难。因此不少房企将目光投向更为开放的H股市场,除这批IPO内的房企外,今年已有万科、金地、招商等品牌房企在港买壳曲线上市,力图打通海外融资渠道。

  实际上,近期房企融资也是十分频繁,但基本上也是融创中国、龙湖地产、越秀地产、华南城、沿海地产等在港上市房企发起,主要是用于买地,港股融资优越性再度体现。

  房企囤地增加上市筹码

  据了解,为上市做准备,各大房企各显神通。据不完全统计,旭辉集团今年在土地市场出手频繁,今年以来已斥资超30亿元先后于合肥、上海及苏州购入四宗土地,其中最近一次是在10月18日,以6.23亿元的价格夺得苏州两宗地。而在2010年及2011年,旭辉集团的拿地动作也十分惹眼。资料显示,2010年旭辉集团拿地数量在上海仅次于绿地,总计买地6宗;而2011年的前8个月,旭辉集团拿地数为11宗,耗资超过35亿元。

  偏居重庆的协信今年9月,更是一个月内在上海土地市场投入25.69亿元,竞得土地10.16万平方米,成功进驻一线城市,并开始全国性扩张。

  业内人士认为,香港股市很看重房企的土地储备,房企密集拿地,一方面是为企业长远发展做土地储备,另一方面,无疑是在为上市增加筹码,土地储备作为上市的资本,一旦融资成功,扩张也顺势加速。

  10月房企海外融资逾百亿

  据不完全统计,在美国第三轮量化宽松货币政策(QE3)推出之后的10月,内地房企向海外融资总额达到了27.07亿美元,折合成人民币为169亿元。其中,上半月房企融资8.97亿美元,下半月房企融资18.1亿美元。

  房企根据自身情况使用了各种融资方式,包括银行贷款1.57亿美元,发行优先票据或债券融资25.5亿美元。部分中小房企则抓住这个机会,加快推进赴港上市步伐。

  在热钱涌入开启的窗口期,房企的融资成本明显降低。公开资料显示,10月19日,方兴地产发行的5年期美元债年息仅4.7%。11月1日,SOHO中国宣布发行的5年期美元债年息也不过5.75%;厦门民营房企禹洲地产发行的5年期美元债年息为11.75%,而该公司两年前发行同样年限的债券年息高达13.5%。

  业内人士认为,内地房企海外融资变得更加容易且成本全线下降,主要是美国推出的第三轮量化宽松政策(QE3),使得香港市场当前的流动性充裕,资金需要寻找投资出路。(来源:深圳商报)

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