石家庄跨入地铁时代 楼市迎来发展新机遇

2012.11.01

  今年以来,全国省会城市掀起了一轮建设地铁的浪潮,河北有幸抓住了这次机遇。9月28日,石家庄市轨道交通项目开工,地铁真的“进庄了”!

  关于石家庄要建地铁的消息在城市上空飘荡多年,如今终于落地,变化也随之而来。“地铁房”成了一些房地产项目的新卖点,被加大字号醒目地写进售房广告;每天挤公交的上班族开始搜索地铁线路规划,考虑新的出行方式;地铁沿线的零售巨头们则规划着如何将地铁站的人流导入商场……

  石家庄跨入“地铁时代”,市民们对这一变化怎么看?记者走访发现,机遇“在眼前”和“太遥远”两种观点都有不小的市场,地铁也逐渐成为影响人们投资决策的新因素。在“地铁冲动”和“地铁淡漠”之间,通过与业内人士的对话,我们试图找到一种更符合常识和规律的表述,让人们对地铁的驱动力保持更为合理的期待。

  住宅地产:站点周边房价看涨市区整体房价摊平

  “我们公司很多人六点下班七点才走,因为路上太堵了,早走晚走最后到家时间都差不多。”凌志诚说。随着私家车的增多,石家庄市区上下班期间的交通拥堵问题进一步显现,如何提高出行便利性,人们把目光聚焦地铁。

  地铁交通有高效、快捷、准时、大运量且受外界环境干扰小等优势,“从全国多地地铁对沿线住宅价格的影响来看,在其他因素差别不大时,地铁站周边住宅的价格会高一些,而且更好卖。但相比于普通住宅,对高端社区住房价格影响会小很多。”刘晔表示。

  记者查找了近期的一些房产信息,对比发现,地铁正在成为隐形的“加分”因素。位于石家庄新火车站附近的几处准地铁房价格均在每平方米7000元左右,而其目前公共配套的成熟度远不及万达商圈,二者价格却不相上下。

  做地产营销多年,苏风彦对地铁利好有更理性的评价。他所在的公司目前开发的一个地产项目紧邻规划中的地铁站,不过他更强调要给地产项目综合打分。“购房者会从产品、地段、户型、景观等多个方面评价一个地产项目,而我们在确立项目的价格优势时,也不会仅仅考虑某一因素。”苏风彦表示,未来地铁因素能多大程度影响住宅价格还有待观察,毕竟地铁建设刚开始,更多市民还要等到基本建成时才会提高对“地铁房”的价格预期。

  除了中远期看涨地铁沿线房价,嘉宾们还普遍认同一点:地铁建成将对二环内房价上涨起到一定抑制作用。“地铁两端延伸到二环以外,这样一来,市中心的地段优势就相对弱化了,更多人愿意考虑到二环之外买房,供求关系决定价格,房价差距会缩小,整体房价会摊平。”苏风彦解释说。

  商业地产:打通地上商业脉络盘活地下商业经营

  地铁的开通,最先得益的是沿线地上的商圈。

  据悉,今年4月苏州地铁1号线通车当天,地铁沿线周边影院的客流量就增加了10%到15%,而许多一线城市地铁商圈的兴盛也是实证。

  “相比于公交的‘无微不至’,地铁则是将最重要的商业节点串联起来。换乘站也多设置在重要商业服务设施的所在地。”刘晔说。

  近些年,随着网上购物的兴起,全国都面临着实体百货业的相对萎缩,因此多业态聚集的城市综合体应运而生。“如果地铁建成,出行更加便利,将会一定程度刺激人们线下消费的意愿,这对实体商业尤其是餐饮、娱乐等体验型商业业态会是更大的利好。”刘树伟表示。

  根据石家庄的地铁规划,1、2、3号线两两相交形成三个换乘站:新百广场站、北国商城站和新石家庄站。“现在很多地铁站周边建筑已经成型,很难在地上找到合适的出口,如果能从地下与商场连通,使客流能直接进入商场,能更利于撬动消费。”刘晔表示。

  当然,商家也乐意为之,勒泰中心项目在设计时就预留了地铁接驳站,对地铁商机做出了提前预判。“可以预见的是,地铁建成将助推省会地下商业的发展,因为每天将会有大量人流强制从商业区通过。”凌志诚说。

  目前,石家庄的地下商业一直不温不火,未来地铁的运营,必然将大量的人流带入地下,进而提升地下商业的价值。但借地铁契机向地下找商机也不能盲目。刘晔表示,地下商业要定位准确才能真正有出路。“在许多居民社区旁的地铁站,人们往往行色匆匆,因此一些定位便民快消品经营的商业会更合适。”

  城市规划:延伸城市“拉手”县区避免“摊大饼”扎堆建设

  “石家庄二环以内城市密度之高在全国都数得上,在二环以内,很有大城市的感觉,可出了二环,反差很大,觉得很荒凉。”刘晔表示。

  而地铁则提供了城市向外延伸的触角。“地铁建成,除了使市内各区联系更加紧密,还和周边县区‘拉上了手’。”刘树伟说。

  根据目前的规划建设方案,到2020年,石家庄将分步建成1、2、3号线的一期工程,全长59.6公里,车站52座。

  8年时间,工期可谓不短。苏风彦特别建议,地铁周边的住宅和商业,一定要避免一圈圈从地铁沿线向外扩展的模式,这种“摊大饼”式的城市建设模式,已给许多一线城市带来了交通拥堵、环境恶化等“大城市病”。一定要结合产业科学规划,在城市周边有重点地建立城市副中心和卫星城,让周边更多县区沾上城市的光。

  刘晔对苏风彦的观点表示认同。“石家庄的城市公共空间需要向外扩展,搭出一个大城市的架子,这可以缓解市区中心的压力,在公共资源分配上也更加公平合理。”刘晔说。(来源:河北日报  名门地产通讯员 康洁)

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