房产税房地产税:一“地”之差 该不该征

2012.09.29

  国税总局官员丛明近日关于房地产税的言论再次将该问题推到风尖浪口。

  国税总局政策法规司巡视员丛明20日在“第五届中国企业税务管理创新大会”上透露,房产税下一步将扩大试点范围,并逐步建立房地产税制度。房地产税具体深化时间可能在年底或明年初,最终会在全国实施。

  丛明强调,房产税和房地产税是两回事,一定要区分概念,需要特别注意。房产税是为了加强房地产市场的调控,通过付出税收代价来抑制投资投机性炒房,而房地产税则不是为了调控。

  丛明表示,目前上海和重庆已经开展了房产税的试点,下一步将会双管齐下,包括进一步扩大试点以及逐步建立房地产税制度,目标是消灭房产税,建立房地产税。

  一直以来,房产税见诸媒体的频率都要远比房地产税高,且上海、重庆试点的,也是房产税改革而非房地产税改革,不少业界人士甚至混淆了这个两个概念。房产税、房地产税,仅一字之差,缘何国税局官员在这个时间点提出“地”的概念?

  一“地”之差,该不该征?

  先说房产税。房产税是按现有的房屋(房产)作为征收对象,属于财产税类。目前,国家已经对居民住房以外的经营性的房产征收房产税,具体包括:对企业征收的房产税,一方面是资产原值减去30%(也就是打七折)后按1.2%的税率征收房产税,采用按年计算按季征收的办法;另一方面对企业及个人对外出租的房产,则按取得的租金收入征收房产税。而目前,国内只有上海、重庆两个城市被列为针对居民住宅开始进行房产税征收的试点,其他城市还没有被纳入试点规划。

  丛明指出,如果按照原值征收则是房产税,如果按照评估价值则是房地产税,评估价值里包括了地价。打个比方,例如2005年购买的一套房,当时花了200万元,而如今该套房已经涨价到市场评估值500万元,则房产税是按照200万的原值征税,房地产税是按照500万元征税。

  实际上,房产税计征的原值,已经包含70年土地使用费。一处房产的实际价值是由土地和土地上的房子两部分组成的,如果按照房产的原值来征税,又不考虑已经缴纳的土地使用费,实质上就是重复征税。从这方面看来,包含了地价的房地产税,似乎更具有合理性。

  但房地产税却带来一个更大的争论,那就是土地出让金问题。

  全国工商联房地产商会会长聂梅生认为,房地产税改革作为财税体制的一个重要组成部分,最终的方向还是向所有持有型房产(包括个人存量房)征税,成为地方政府的一个新税种,以此慢慢代替土地财政,降低土地出让金在房价的占比。但征这个税的前提是解决土地出让金的问题,否则向老百姓普征房地产税不合理。

  但有也观点认为房地产税和土地出让金并不冲突。财政部财政科学研究所所长贾康认为,土地出让金的性质是土地使用权的价格,即凭借所有者身份对使用权持有人收取的地租;而房地产税,其性质是不动产保有环节上使用权持有人所必须缴纳的法定税负,收取者(国家)凭借的是社会管理者的政治权力。“租”与“税”两者是可以合理匹配、并行不悖的关系,不存在所谓不可克服的“法理障碍”和“不能容忍的重复征收”问题。

  北京大学城市与环境学院教授满燕云的观点类似。“土地的价值增长一部分来自土地所有人和使用人的私人投资,还有一部分是社会提供的公共服务和基础设施及经济发展法律变革等外在因素导致的。这些外部因素带来的土地增值应属于公共收益,应由政府公共部门代表社会通过税费的形式获得。”

  “按使用者付费的原则,土地和房屋的所有者或使用者都应为社会提供的公共物品和服务如教育、医疗、基础设施付费,房地产税是与收益相匹配的收益税。从这里可以看出,土地出让金和房地产税是完全不同的概念,不是重复征收。”满燕云称。(来源:21世纪网)
 

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