郑州上半年商品住宅供不应求 去化周期仅3.9个月

2016.07.30

专家预测:下半年房价稳中趋涨

近日,国家统计局发布了6月份70个大中城市住宅销售价格统计数据,郑州市新建住宅价格指数环比上涨1.6%,比去年同期上涨9.2% 这是郑州市新建住宅销售价格指数自20155月来的第13次上涨。

同时,记者从郑州市住房保障和房地产管理局了解到,截至2016630日,郑州市商品住宅销售均价达9661/㎡,较1月份上涨1006/㎡。

上半年 郑州房价1㎡涨1006

尽管老百姓希望房价能够有所下降,但根据市场运行情况,除一线城市的限购政策起到对冲房价上涨的趋势外,二线城市如南京、合肥、武汉、郑州等地,商品住宅均价仍持续走高。

近日,郑州市房管局公布数据,6月郑州市区商品房均价9661/㎡,比今年1月每平方米贵1006元。以市民6月买一套100平方米房子为例,要比1月份买多掏10.06万元。

郑州市住宅与房地产业协会有关负责人说,在政策利好和销量稳定的双重带动下,上半年销售价位呈现趋涨现象。特别是2月份不限购的城市首套房首付款可低至20%,二套房首付最低降至30%。刚性需求及部分改善性需求得到释放,库存去化明显,将平均价位抬高,春节后,郑州楼市呈现供不应求态势,市场表现较为火热。

值得注意的是,1~6月,郑州市商品住宅均价涨幅相较去年同期,略有下调。根据郑州市房管局统计,20156月,郑州市商品住宅均价9395/平方米,比去年1月每平方米贵1405元。

难道说,去年同期郑州房价上涨趋势要比今年更加凶猛?对此,郑州市房管局一位负责人说,去年上半年郑州市区商品住房销售均价8738/㎡,但郑东龙湖区域几个高端楼盘集中备案,拉高了整体房价,如果去除高端楼盘(单价超过2万)的影响,郑州6月房价属于持平略增。

为此,记者查阅国家统计局住宅销售价格指数发现,郑州市新建商品住宅销售价格,自20151月至今,以每月0.1%~1.1%的幅度波动,整体处于小幅上涨的态势,并无异常。

销量

商品住宅供不应求 去化周期3.9个月

根据克而瑞数据统计,2016年上半年,郑州市商品住宅销售面积达623万㎡,较去年同期上涨71%。与全国主要城市相比,郑州商品住宅销量处于中等水平,但增长率高居前五,上升较快。

克而瑞高级分析师李晓兵分析,随着房地产市场逐步成熟,近年供求比呈平稳态势,2016年上半年郑州商品住宅销售量攀升,市场呈供不应求态势。

克而瑞数据显示,上半年郑州商品住宅供应量为464.87万㎡,成交623.10万㎡,市场存量处于下行状态。

据悉,郑州市商品住宅存量自2014年下半年起,便一直处于下行状态。进入2016年,在政策红利的持续影响下,存量逐步下降,截至目前存量524.6万㎡。

按上半年月均成交134.35万㎡的速度计算,去化周期仅为3.9个月,仅次于南京、合肥、上海和武汉,市场状况比较健康,去库存效果良好。

属性

刚需仍是主力 市场正向改善型过渡

时间往前推半年,假如有人说郑州是个“屌丝”之城,很多人都会赞成。但在今后,郑州或将扔掉屌丝之城的帽子。

从户型结构上看,上半年郑州房地产市场,三房的销售比例正在逐步提升,已超过市场一半份额。同时,四房比例也逐步增加。

据统计,上半年,郑州有31.7%的购房者选择两居室,50.5%的购房者选择三居室,12.1%的购房者选择四居室甚至更大的户型。而在2015年下半年,购买四居室甚至更大户型的购房者只占到6.8%

克而瑞高级分析师李晓兵表示,随着“二孩”政策的放开,客户对产品的功能空间要求明显提升,产品驱动将会越来越重要。

从成交面积段来看,90㎡及以下的商品住宅仍占据市场半壁江山,90~120㎡的住宅占比23%120~140㎡的住宅占比16%140~180㎡的住宅占比8%180㎡及以上的住宅只占3%

由此可以看出,目前的郑州房地产市场,刚需仍是主体,改善类产品成交占比已逐步提升,整个市场正在向改善型过渡的发展阶段。

从产品结构上看,客户需求的多样性逐步显现,整体仍以二房、三房为主,80~90㎡为绝对主力面积段。

细分

二七、中原、管城偏刚需郑东、金水偏改善

分区域分析上半年的郑州房地产市场,二七区在商品住宅供应及成交量上都位居榜首,郑东新区则以18303/㎡的均价,成为成交均价最高的区域。

从供应量上看,二七区以119.2万㎡位居榜首,中原区、惠济区分别以80.7万㎡、71.5万㎡列二、三名。

在成交均价上,郑东新区以18303/㎡的均价继续领跑郑州楼市,中原区则以7624/㎡的均价成为单价最便宜的区域。

二七区、中原区、高新区住宅价格相对较低,为性价比较高区域,吸引大量刚需客户置业,在成交量上,分别以115.6万㎡、104.6万㎡、87万㎡位居前三。

“整体市场以二房、三房为主,二七区、中原区、管城区的刚需属性较为突出,郑东新区与金水区成为主要的改善区域。”李晓兵表示,目前郑州楼市70~90㎡为市场主流,尤其是高新区、中原区、二七区,90㎡以下产品占较大比例;郑东新区为主要改善区域,户型面积较大。

预测下半年 房价稳中趋涨

河南财经政法大学教授李晓峰说,受楼市宽松政策和金融宽松政策的长期影响,以及郑州市持续紧张的供求关系,预计下半年刚性需求依然强劲,改善性需求得到持续释放,市场销量保持稳定,销售价格保持稳中趋涨的态势。

河南省房地产业商会相关负责人也认为,由于上半年外地房企进入郑州,非城中村用地稀缺,开发商竞争激烈,土地价格整体呈现快速增长趋势,地王频出。下半年项目集中入市,或将进一步拉高房价。郑州市上半年房价涨幅相比去年同期1405/㎡略有下调,但仍处在合理区间。“同时,根据目前郑州市商品住宅的存量以及房企上半年拿地情况,销售价格保持稳中趋涨的态势。预计今年下半年,郑州商品住宅均价有望破万。”

据悉,自78日,万科美景以25亿元的天价拿下郑纺机93亩地块后,郑州楼市开始了今年以来第三轮涨价潮。据记者不完全统计,有不少于28个楼盘宣布将在7月中下旬进行提价,涨价幅度在300~3000/㎡不等。

 

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