调控“隐而难发” 房价小幅涨是大势

2016.07.29

今年以来,一种近乎焦虑的紧张状态在购房人群中蔓延,刚需客、投资者纷纷入市,很多楼盘不抢可能还买不到房。

从领涨的城市来看,2月前领涨均为深圳、上海、北京等一线城市,从3月一线城市收紧调控后,以厦门、合肥、南京外加未纳入70个大中城市统计的苏州,并称今年房价快速上涨的二线“四小龙”。

不过,真实感受永远比数据来得更激烈,尤其是土拍对房价上涨的直接拉升!

715日,昆山经历了一场声势浩大的土拍,“逢土拍必涨价”!新地王出来后,数据显示,土拍后就有十余家项目在房价上做出了调整,最高单价上调三四千元。

借郑纺机新地王之势,郑州开发商纷纷涨价每平方米200元至3000元不等,甚至有楼盘封盘暂停销售,新开盘项目销售85%以上已是常态。在赶集网,记者看到二手房价格也一路走高。

人们想不通为什么房价怎么就像坐了火箭一样“咻”地一下子就涨了上去。事实上,房价上涨的背后有被低估的购房能力和被高估的有效供应。“房价收入比”常作为评价购房能力的重要指标,国际上通常认为3~6年为合理区间。按照更有代表性的二手房成交均价,北京市2013~2015年房价收入比分别为13.7513.7013.67,已远超合理范围,难以解释楼市“再创新高”。

实际上核心城市住房的有限供给和无限需求的矛盾,使得住房只可能满足中高收入人群需求,而这部分人占比不高,但总量依然客观。比如,金融、地产、互联网、高科技、教育等行业的高收入人群,就支撑了房价的高位上涨。

而有效供应似乎也被普遍高估。核心城市逐渐以二手房作为成交主体,从数据看,二手房的挂牌出售量巨大。但实际上,在价格上涨期间,有效出售意愿的房源非常有限,再者,由于二手房普遍房龄较长,使得优质房源数量较为有限。

房价会一直这样高速增长吗?对于下一步楼市走向,专家判断本轮小周期已接近尾声,并会以相对缓慢的方式开启调整。小周期顶部的判断更多基于经验。2011年以来小周期顶部的特征普遍是地王频出、上涨扩散至三四线以及政策面的警示。

但本轮顶部调整将是缓慢的,且由于楼市调控政策的“隐而难发”:一方面,宏观经济维持高增长对地产的依赖超过从前,严厉的调控将打击投资复苏;另一方面,去库存依然是全年经济工作的重中之重。房价也会保持稳步小幅上扬的态势。

 

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