今年或是地王诞生最多一年 房企正与货币供应赛跑

2016.06.04

在限购或在合肥重出江湖的市场预期下,合肥5月底拍出了新地王。近350%的溢价率,创下了合肥土拍史的历史新高。

分析人士指出,看上去现在地价买贵了,但从另一面看其实意味着货币购买力的降低。 “无论是地产界还是投资界,现在已经习惯了地王频出。地产界其实都心知肚明,现在不买地,以目前的价格明年很可能买不到地了。所以只要有机会,大家一定会尽力去抢地。”上海一家大型房企副总裁告诉记者,只要有优质土地,不用担心找不到好的合作方和融资机构。

地王诞生最多的一年?

虽然政府已经做好了重出限购令的预案,但仍然没有阻挡住合肥创造地王的步伐。

530日,合肥包河区一幅超过70亩的土地,吸引了碧桂园、正荣、绿城等17家知名房企前来争夺。经过40轮较量,建发房产以15.92亿元拍得这幅土地,高达350%的溢价率,创下了合肥土地拍卖史的最高纪录。

建发拍下包河地王的同一天,合肥共成交了12幅地块,成交总价96.33亿。公开资料显示,这12幅土地的起始出让总价只有26.43亿元,最终成交价是起拍价的4倍。

合肥一天内收得近百亿元土地出让金,得益于房价的上涨,以及开发商预计合肥仍有上涨空间。中国指数研究院公布的最新监测数据显示,合肥5月份新房价格以5.76%的环比涨幅,位居全国第二,平均价格9075/平米。

合肥土地市场日收百亿虽然已经相当可观,但与其他热点城市相比,仍有一定差距。

据上海链家数据,今年前五个月南京与苏州的土地总收入已经超过700亿,接近或超过去年全年土地收入,创下同期历史新高。而苏州、南京、合肥这三个城市的土地拍卖,平均溢价率都超过了100%以上。

“二线城市土地市场,逐渐进入地王时代。”上海链家分析师陆骑麟认为。

分析人士指出,今年可能是地王诞生最多的一年。“只要是被认为有投资潜力或具有一定成长性的城市,土地必定受追捧而发高烧。”有开发商向记者表示。

中原地产分析师宋会雍告诉记者,南京效仿苏州尝试土地熔断机制,但未必能见效。“原因在于,供求紧张是造成土地和房价上涨的核心因素。热点城市加大土地投放和供应,才能一定程度上缓解逢拍必生地王。”宋会雍认为。

高价地背后的货币推手

今年的地王为何特别多。

对于这一疑惑,虽然地产界以各城市新房与土地供求比进行了解释,但仍有不少人对地价的疯涨表示了不解。

在一些大型房企眼中,拿比面包还贵的面粉有其内在的一套企业和市场逻辑。

一家在上海的大型房企高层告诉记者,如果现在不拿地,未来几年开发商可能没有项目开发,只是拿高价地。热点城市的土地供应量可能会减少,但未必会大幅度快速收缩土地供应,即一个城市的土地供应在一定的时间段是相对较平衡的。

“关键是价格。现在看土地价格也许是非常高的,但如果动态地看,视角可能完全不一样。房价为何短期大幅上涨,当然有供不应求的原因,但如果从投资的视角来看,房价的上涨表明资产价格的快速上升。这意味大量资金流向房地产的趋势仍在继续,这种趋势没有发生根本性的改变。只要资金愿意流入这个市场,且继续上扬的态势没有逆转,土地和房价会持续稳步上扬的预期相当坚挺,那么开发商和投资机构将会依此市场方向持续在热点城市投资拿地。”前述房企高层说。

分析师指出,央企和国企虽然是地王的重要力量,然而地王频出的另一个隐形推手,则是货币供应。“降低房价继续走高预期,以及新增货币投放,才能从深层次上减少地王的诞生。”宋会雍表示。

据央行公布的数据,4月人民币贷款增加5556亿。多家券商机构预计,5月份新增贷款规模预计在5000亿至8000亿元左右。

“没有天量的货币供应,难以集中产生如此多的地王。开发商敢于拿高价地,其实是在与货币供应赛跑。但多数购房人和普通投资者,很难看到这一层。”一家研究机构分析师说。

“就像美联储前主席格林斯潘所说,货币政策很难对资产泡沫做事前的准确判断,无非是在事后从金融稳定角度提供一些流动性支持,以缓解泡沫破灭造成的经济后果。”央行货币政策小组在527日发布的报告中表示,未来会继续实施稳健的货币政策,预计接下来几个月的M2增速将会明显放缓。

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