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名门官微

2015.12.18

房企“大考”进入冲刺 郑州不存在“库存”过剩

距离年终交卷时间只剩15天,中国经济今年的大考进入冲刺阶段。12月14日,2016年中央经济工作会议召开,如往年惯例分析总结2015年经济工作,提出2016年经济工作的总体要求和主要任务。其中,房地产等或成2016年重点:“要化解房地产库存,促进房地产业持续发展”。目前,市场卖绩如何?

郑州房市好于全国多数城市

基调已出,地产“去库存”被戳中痛点。早在去年第四季度,一些比较敏感的房企已经对今年经营计划有所调整。以往“价格”称王的要旨已经让位,去库存、卖掉房,走稳点才是今年乃至明年的总调性。

房地产库存到底有多少?根据国家统计局11月公布的今年1月~10月房地产数据,截至10月底,全国商品房待售面积68632万平方米,比9月末增加2122万平方米,其中,住宅待售面积增加1180万平方米,再创历史新高。在郑州市场,具体情形并非如此。据郑州房管局网数据可得出,截至十月份郑州地产市场商品房未售面积仅为268.62万平方米。专家说,尚不足以构成“库存”压力。数据显示如下,1月-10月,郑州市区商品房累计批准预售面积1305.23万平方米,商品房已售面积1036.61万平方米。其中,10月份,郑州市区商品房批准预售面积167.4万平方米,同比上涨53.30%。

“郑州的去化压力并不大。”一位本土地产资深人士李先生同样表示,“‘一带一路’的提出,上合会议的召开,都为郑州的城市发展提供更多利好。加上河南地理区位、经济发展的大势利导,地处中原,公路、高铁、航空等交通网络发达,城市潜力无限,大批的外迁人口对于住房的需求缺口很大,因此相对于现有的存量,根本不是问题,几乎谈不上是‘库存’。”易居营销总经理金琪昌表示,“郑州的住宅市场库存压力并不大,这是与河南的人口基数大、城市发展速度相比得出的。”

各城市表现不一

政策是全局性的,不同城市的楼市去库存面临不同的市场环境,实际调整则借助市场的力量引导资源配置和供需流动。金总表示,如果单谈郑州市场的问题,他代理了本地房地产总量近三分之一的项目,无疑是最有发言权的。“去库存,去年年底很多企业都在谈这一话题了。”这个话题并不陌生,但全国市场不可以一概而论。其中,一线城市的北、上、广、深可以用供不应求来总结,二线城市各有不同,三、四线城市库存过大,郑州住宅市场库存量不仅不存在库存过剩,而且可以用库存严重不足来形容。在四、五线城市人口外流、产业空心化的背景下,仍需经历一个较长的库存去化周期。“有些城市,库存量相当于两三年不盖房也卖不完。”

房企去化稳,才是健康的市场

市场如此,只能说明一个问题,“地产商不是那么好做的,再不像以前那么好赚钱了”。金琪昌说,“房企之前大多是将价格放在首位的,根本不舍得卖,唯恐价格卖得低了、卖快了、卖完了。如今,有了库存这条红线,加上风险的预期后,风控意识明显增强”,这个变化还是很明显的。不止一位开发商表示,“不像以前那么好赚钱了”,这个行业还是需要有积累、有历练的企业才能做,不是那么容易的。

库存方面,结合人口基数和市场需求等因素,一、二线城市相对好一些,由于人口过于向一二线城市集中,三四线城市的库存压力更大一些。人们常常惯性地觉得“只有卖得好、价格涨得快”才是正常的,其实不是这样的,去化度稳,才是好的现象。