一张神图看清中国楼市拐点 明年房价还大涨!

2015.11.30

中国房地产的大拐点,早就出现!

近日,国泰君安首席宏观分析师任泽平在论坛上表,目前,中国正处在一个增速换挡的时点,主要来自于房地产长周期拐点的出现。人口红利结束之后,人继续往大城市迁移,未来10年一线房价再涨一倍,三四线涨不动,房地产投资零增长。

这种行业拐点,有点像黄金十年已经终结,其后,关于“白银时代”的类似说法。经过2009-2014年的演变历程,现在更有条件根据行业数据,确定性的划分黄金时代和白银时代的时间节点。

其一,看量。回顾全国商品房成交量,1998年是中国房地产业的重要节点,这年国家出台了著名的房改文件“23号文”,从而解放了房地产业的生产力和市场需求。而之前,经历了1992-1993年商品房屋成交面积的高增长,主因是海南楼市泡沫较大。1993年6月凶悍调控后,海南泡沫破灭,其后全国商品房成交量增幅大幅回落。

1998年开始,商品房成交重新步入高增长通道,直至2007年,年度增幅10年当中有7年超20%。在国际金融危机的冲击下,2008年全国楼市低迷,出现约15%的负增长。而政策强刺激之下,2009年再度疯狂,大增约44%。

值得关注的是,2010年开始,增幅回落至20%以下,其中2011、2012年低于10%,2014年下跌7.6%。从这一指标分析,2010年便是全国房屋成交量的分水岭,之前十年左右属于高增长,其后步入中低增长。

其二,看价。回顾全国商品房价格走势,同样是1992-1993年异常火热,其后涨幅回落,市场降温。1998年之后,全国商品房成交量先行步入快车道,而直至2003年,房价都在5%以内的小涨区间徘徊。直至2009年出现23%的历史较大涨幅,其中只有2008年出现约2%的小跌。

而从2010年开始,房价涨幅下了一个台阶,直至2013年,皆保持7%上下的中速上涨,2014年则基本持平。这就意味着,1998年房改之后,行业与项目暴利时期,主要集中于2004-2009年。全行业的好日子,自2010年,尤其2011年就已结束,只剩下结构性牛市。

其三,看供求。国家统计局有一个指标,商品房待售面积,指代已竣工但未售出的房屋,虽然不含预售房源,但观察其历史变化数据,可知全国库存压力变化。回顾过去20年,除了2004年和2007年库存量曾出现小幅下滑外,整体趋势保持增长。

截止2015年10月末为68632万平方米,同比增长14%,再创历史新高。这也是国家高层所担心的最大困难。值得关注的是,2011年之后库存持续快增,即便是市场回暖的2012-2013年,全国库存上涨势头也没减弱,说明在一线和部分二线城市楼市繁荣的同时,很多三四线城市依然显著供大于求,没有出现实质性回暖,全国市场分化趋于加剧。全国去化周期正在远离底部,这将制约房价上涨空间。

其四,看利润。房地产行业、企业、项目利润率的变化,总体与房价变化相一致。从总体上观察,全国房地产开发企业的营业利润率,从2000年1.6%持续递增至2010年的14.2%,而从2011年开始调头向下。2013年和2014年的相关数据尚未看到,事实肯定是继续下滑,已低于10%。

也即,2010年就是房地产黄金十年的最后一年,至今暴利时代已经离去。

其五,看投资。进入本世纪以来,除了2008年受国际金融危机冲击只有16%,其他年份皆超20%。反映出这一期间,开发商投资热情高涨,房地产也成为拉动经济增长的核心引擎和支柱产业。

但是从2012年开始,这一指标连续三年都在20%以下中速增长区间徘徊,2014年只有12%左右,再创十几年新低。2015年前10月只有2%。相比房屋成交量与成交价,房地产开发投资存在一定的滞后性,因此也可以认为2011年投资增速就已开始发生变化,进入白银十年的节奏。

总体而言,从2011年开始,诸多指标开始降速,行业告别高增长,步入中增长阶段,也即白银时代,2011年就是中国楼市的长期拐点。根据城镇化、人口、经济、住房饱和度等指标,白银时代已由2011年开始,持续至2020年前后。这一期间,全国楼市不太可能暴发危机与崩盘,但行业成色明显减褪。

一张神图,告诉你明年房价走势!

今年以来,全国多数一二线城市房价上涨了,其中少数城市涨得特别火爆。那么,到底是什么原因呢?

其实,决定房价走势的原因有很多,要分时间跨度来分别看待,比如影响房价长期走势的核心因素是人口,影响房价中期变化的核心因素是经济,影响房价短期变化的核心因素是货币。

接下来,我跟大家分享一张关于货币的神图,它比较好的解释了房价何时涨与跌!

看货币,主要有两个指标,货币供应量与货币价格。

经济学者多用M2代表货币供应,我更喜欢看M1的变化。因为M1的波动情况直接反映了企业的资金宽裕程度,如果企业资金充沛,大量资金结余在银行的活期账户,M1快速增加,说明经济向好,企业经营活跃,同时股市和楼市也向好。反之,则低迷。

关于货币价格,我常用银行间拆借利率,它是当前中国市场化程度最高的利率之一。利率高则不利于股市和楼市。反之则有利。而且,利率直接受到货币供应量的影响,货币供应量越大,银行拆借利率越低;货币供应量越小,银行拆借利率越低。两者之间呈现出负相关关系。

看下面这张神图。2007年7月,M1增幅达到峰值,随后银行间拆借利率开始向下波动,并于2009年3月触底;2008年11月,M1触底,银行间拆借利率于2009年3月震荡上行,并于2011年6月触顶;2010年1月,M1增幅创下历史新高,2011年6月银行间拆借利率向下波动,于2012年5月创下阶段性低点;2012年4月,M1增幅跌入谷底,而银行间拆借利率于2013年6月创下历史新高(银行闹钱荒)。2013年1月M1增幅触顶,2015年5月银行间拆借利率达到阶段性低点,当前处低位。

什么时候利好楼市呢?

第一次,2009年至2010年,市场货币流动非常宽松同时利率水平持续低位运行,对楼市推动作用明显;

第二次,2012年下半年至2013年一季度,M1增幅上行,利率平台盘整,也小幅度的利好楼市。

第三次,今年以来,银行间拆借利率大降。

一般而言,银行间拆借利率在高位区间时,开发商融资困难,房贷发放也呈紧张态势;这种情况下,楼市降温,房价环比增幅逐渐收窄,等银行间拆借利率到高位区间的后半段时,环比房价开始出现实质性下降。

比如:2007年9月至2008年10月,银行间拆借利率处在高位区间,楼市于2008年1月份开始降温,并且房价于2008年8月出现环比负增长;2011年7月至2012年4月,银行间拆借利率处在高位区间,房价于2011年10月开始出现环比负增长。

与上述相反,当银行间拆借利率在低位区间时,房地产融资面较为宽松,有利于房价上涨。比如:2008年12月,银行间拆借利率从高位快速下跌,2009年3月,房价环比就扭跌为升,可见银行间拆借利率明显下降时,楼市会快速升温,房价环比增幅很快转负为正。

2014年3月,银行拆借利率降至阶段性较低水平,房价环比增幅自2014年8月开始上行,于2015年5月转负为正。而2015年5月,银行拆借利率重新降至1.4%的历史低点,是推动房价上行的重要因素。

分析完这些数据与逻辑,你也就明白了:为何今年房价会上涨!

可以预计,明年货币依然宽松,因此全国房价总体仍将向上!

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