地方加码微调房地产调控政策

2012.05.30

  国务院总理温家宝在武汉调研的讲话,让资本市场对房地产的憧憬再现。更多人开始预期,房地产政策不会进一步收紧。其后几天,A股市场的房地产板块成为资金流入集中区域。与此同时,地方政府财政压力大增,随之而来的是各地房地产政策微调蔚然成风。

  经济疲软市场预期调控让步

  5月下旬,在A股市场一片惨绿之下,房地产板块持续有资金流入。据Wind资讯数据统计显示,5月23日有超过3.3亿资金流入该板块。而在申万行业一级分类的23个板块中,当天仅有3个板块有资金流入,除了房地产板块外,与其密切相关的建筑建材业也有3.7亿元资金流入。5月22日,同样有近6.5亿元资金流入,再加上建筑建材业的3.9亿元资金,房地产成为资金流入最多的板块。
  让投资者蠢蠢欲动源于5月18日至20日,温家宝总理在武汉调研和主持召开的六省经济形势座谈会的讲话,温家宝指出,要稳定房地产市场调控政策,严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策,采取有效措施增加普通商品房供给,继续推进保障性安居工程建设,促进房地产市场平稳健康发展。
  从年初至今,国务院总理温家宝关于楼市调控有过4次公开讲话,第一和第二次重点谈及促使房价合理回归;第三次谈及调控时,主要提到不让调控出现反复。而这次提及的要“增加普通商品房供给”,让投资者的预期有所增加。
  “房地产和基建投资领域存在政策微调空间。”国家信息中心经济预测部主任范剑平认为,如果目前全面放松会导致之前的调控成果前功尽弃,但房地产应该适时“定向微调”。在抑制投资、投机需求同时,对首套房的刚需和卖旧买新的改善型需求,在信贷领域应给予支持。
  越来越多的迹象表明,“稳经济”的重要性日益明显。4月宏观数据普遍低于预期,其中工业生产同比增速放缓至9.3%。这是自2009年5月以来的最低值。同时工业生产的疲弱一定程度上受到出口继续下滑的影响,尤其是对新兴经济体的出口。
  另一方面,房地产在调控影响下,投资开发领域的萎缩远高于购房市场。2012年1~4月数据显示,房地产开发投资同比增长18.7%,两年多来首次低于同期20.2%的固定资产投资增速,未来回落趋势仍将延续;新开工面积同比下降4.2%,施工面积同比增长21.2%,这都是2009年下半年以来的新低。
  房地产在资本市场上的表现先于行业复苏,数据显示,2012年上半年地产股再度成为表现最为抢眼的板块。截至5月22日,深市地产指数今年以来上涨25.03%,成为上涨幅度最大的行业指数之一,上证地产指数也上涨了近22%。2012年基金对地产股的投资明显回暖,一季度基金大举增持地产股近200亿元,占资产净值比例从4.9%提高到了6.47%。

  财政压力骤增 政府微调稳经济

  有分析人士认为,在这种背景下,政府可能在部分市场提前实施力度温和的宽松政策。继扬州财政补贴精装修房,辽宁营口发放公务员和事业单位人员5万元购房补贴外,5月22日,市场又传出福建将允许外地户口在福建置业。其后福州房管局否定这一传言。但对于各地各种类型的政策“微调”传言还是不绝于耳。“除非政府无视整体经济,否则对房地产放宽政策是不可避免的。”花旗银行最新的研究报告称,年内政府将集中精力在不冲击限购政策的基础上,放宽对第二次购房者的抵押贷款规定。
  分析人士的判断依据是越来越大的地方财政压力。广州市财政局5月22日公布的广州2012年1~4月财政一般预算收支执行情况显示,今年前4个月广州一般预算收入为312.15亿元,同比仅增长2.48%,税收收入连续4个月出现负增长,而“销售不动产”营业税从去年至今已连续7个月同比下跌。
  “广州市财政收入形势十分严峻。”广州市财政局罕见地作出如此结论,其表示财政收入完成进度非常不理想,仅完成年度预算的29.28%。与房地产相关税种中,相关营业税13.12亿元,同比下降23.54%;减收超过4亿元。契税收入14亿元,同比下降22.79%,减收4.13亿元;土地增值税收入8.6亿元,同比下降20.74%,减收2.25亿元。与收入的不断减少相比,支出却是节节攀高。数据显示,今年前4个月,全市财政一般预算支出361.86亿元,同比增长27.77%。
  广州并非孤例,各省级政府公布的财政数据显示,财政收入增速明显回落。重庆2012年一季度财政收入增速为11.3%,一年前这一数据高达75.9%。北京、上海增速回落都在30个百分点以上,其中北京仅增长1.6%,为全国最低。全国31个省份中,有27个一季度财政收入增速为下降。
  对于背负着保障房等大量公共开支的地方政府而言,“微调”房地产政策制止经济下滑的势头成为其最现实的选择。虽然年初率先微调的佛山、芜湖均被立即叫停,但进入5月,地方各种“微调”尝试尺度似乎开始放宽。从北京、杭州、成都等地实施土地出让条件松绑,到武汉、上海对普通住房价格标准的调整,再到合肥、南京、常州、芜湖等地放宽公积金贷款额度,截至5月10日,全国共有33个地方政府进行楼市调控微调,政策微调内容涉及限购变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等,其中28个未被叫停。而被叫停的5个,主要涉及限购政策的松动。
  月初扬州出台的救市新政就规定,对个人新购买的装修住房根据面积不同予以4‰~6‰的奖励。虽然市场对于这一政策质疑不断,但出乎预料的是,该政策不仅没有被叫停,住建部住宅产业化促进中心副主任梁小青甚至公开表示,该政策并非救市,而是针对住宅产业化进行的积极有益探索。(来源:中国经营报)
 

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