中小房企拿地难 分析称地价飙升所致

2015.10.22

  随着北京地价的上涨以及房企全力回归一线的双重影响,之前还能在北京土地市场上有所斩获的中小房企,正在逐渐淡出“拿地舞台”。尤其是北京优质地块的竞争中,尽管也不乏中小房企的身影,甚至每次都拼尽全力,但鲜有收获。毕竟,在地价越来越昂贵的现在,连万科、保利这样量级的企业都需要联合作战才能斩获土地,中小房企单打独斗显然很难收获。在业内人士看来,中小房企应该主动和大房企进行合作,否则自身的发展空间确实会持续收窄。唯有积极拿地,才能做到较好的战略扩张。

  中小房企拿地占比急剧下降

  “住宅产品我们在北京已经所剩不多了,不着急销售,一栋楼预计要等到明年再销售。”某项目的内部人士告诉记者。

  据记者了解,该项目所属的公司是比较典型的中小房企,之前数年也在北京有几个项目,但今年以来,一块地都没有拿到。

  去年,记者在采访该公司土地储备时,该公司相关人士表示,北京出让的每一块地他们都买标书,都关注,能参与的也都参与了。记者在土地拍卖中,也多次遇到该公司的前期负责拿地的人员。但今年以来,基本上没有他们的身影。

  而这只是中小房企拿地情况的一个缩影。业内熟知的一家房企已经多次参与土地竞标,但至今也尚未在北京有任何斩获。记者从其内部了解到,该公司的战略布局中,一二线城市是重点,在北京拿地是其必下的一步棋,但在激烈的竞争中,能否拿地,什么时候能拿都还是未知数。

  显然,这种情况并不局限在北京。据报道,中小房企在合肥的拿地难度也在提升。

  “现在的土拍市场上,都是一线大鳄房企,中小房企基本上都看不到了”,在合肥7月的最后一次土地拍卖会上,一位房企领导无奈地说道,在与这些一线房企的“争抢”中,中小房企拿地“甚难”。相关统计显示,2015年至今的合肥土地出让中,在市区优质地块的争夺战里,保利等大牌房企依然是笑到最后的一个。

  易居研究院智库中心提供了一份相关的统计数据,记者发现,包括升龙置业、奥克斯置业、坤和集团、卓越集团、银亿地产、融科智地等在内的20家非上市房企今年的拿地情况不容乐观。上述房企在全国范围内拿地情况为:2010年合计拿地56宗,2011年为41宗,2012年为39宗,2013年48宗,2014年36宗,而今年截至10月7日仅有3宗。

  房企全力回归一线

  中小房企遭遇拿地难的主要原因是面对着强有力的竞争对手,在房企全力回归一线的背景下,拿地难度可想而知。

  激烈争抢之下,一二线城市的土地收入上升明显。中原地产研究部统计数据显示,9月全月,一线城市合计月内土地成交额达到了588.78亿,创造了今年以来最高纪录,环比8月全月涨幅高达188%,平均溢价率也创造了今年以来最高。二线城市土地成交额也达到了1214.7亿,环比上涨达到了41%,也创造了今年以来最高。

  房企之所以争夺一线的土地,与一线的销售情况密切相关。以一家主打三四线城市的房企为例,其8月份公布的半年业绩显示,上半年半数业绩竟来自一二线城市。恒大集团自2013年后调整战略布局,全面平衡一、二、三线城市项目的布局。截至目前,恒大已在北京获得包括豆各庄、来广营、东坝等多个核心地块。

  亚豪机构市场总监郭毅表示,今年全国楼市分化,随着一线城市房地产市场的快速升温,加快了大型房企回归一线城市的步伐,导致以北京为代表的一线城市竞地激烈、地价高企。

  地价飙升致拿地难

  激烈竞争的结果必然是地价的攀升。中原地产的统计显示,9月9日孙河地块楼面价为5.26万元/平方米,9月8日东坝楼面价为5万元/平方米,9月2日孙河地王楼面价5.5万元/平方米,8月31日石榴庄地王楼面价6万元/平方米。“地王”层出不穷。

  另据中原地产研究部统计,年内前三季度,北京土地出让金突破了1000亿,达到了1065.29亿,受供地减少影响,与2014年同期的1583亿相比依然减少了32.7%。但值得关注的一个数据是,住宅楼面价上涨11%。

  “对于中小房企而言,由于中小房企的财务成本远高于大型品牌房企,令其对地价的接受程度更低,因此不得不在白热化的竞地中丧失了与大型房企公平角逐的资格。另外,大型房企还可以通过在一个片区重复拿地来摊平土地成本,而中小房企却受限于自身的实力很难做到,这同样减弱了中小房企的市场竞争力。在北京房地产市场,中小房企已经被挤压到远郊的边缘板块,而这些位置的地块虽然地价不高,但同样未来的市场消化前景也并不乐观。长此以往,中小房企在北京的发展前景日趋恶化。”郭毅说。

  积极破局是王道

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,从土地的交易价格看,呈现持续上升的过程,这加大了房企的拿地成本。更为重要的是,部分大房企通过联合拿地的方式,能够快速降低拿地的资金压力,而中小房企显然在这方面缺乏经验或合作的基础,所以从土地市场开始就已经决定了后续行业集中度继续上升的格局。对于中小房企来说,应该主动和大房企进行合作,否则自身的发展空间确实会持续收窄。唯有积极拿地,才能做到较好的战略扩张。

  在今年土地市场上屡有斩获的旭辉对于房企规模有自己的看法,旭辉集团董事长林中曾表示,房地产在一定的时期内还是一个资源导向型的行业,企业要有一定的规模,才能完成对行业土地、资金、人才和政府四个资源的配置,取得竞争力。但是林中也指出,当企业规模达到一定程度以后,企业在资源配置上的竞争优势,可能会出现一个边际递减,因此也并不意味着企业规模越大,能力越强。

  “但是规模太小的企业在未来几年想要实现成长其实已经非常困难了。”林中说。

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