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名门官微

2015.10.12

财政部:房屋租赁手续费取消 郑州能否取消?

  10月9日,财政部与国家发改委联合发布《关于取消和暂停征收一批行政事业性收费有关问题的通知》,一次性取消和暂停征收38项收费。

  这其中,有一项房屋租赁手续费,几乎是涉及面最广的一项,也因此备受关注。

  早在2012年,河南商报曾就房屋租赁手续费问题做过专门调研,并在国内首家持续发布深度报道。郑州市七名律师为此专门向国家发改委等发出律师函,要求取消收费。这个呼吁甚至得到全国很多省份读者支持。

  就在刚刚过去的上周五,我们终于等来了它要被取消的消息!

  不过,先别高兴太早,郑州能不能取消,现在还说不准呢。

  看看这项收费的来历

  第一步:1995年1月1日起,施行《中华人民共和国城市房地产管理法》。其中规定:房屋租赁,出租人和承租人应当向房产管理部门登记备案。

  第二步:2002年,原国家计委、原建设部联合发布《关于规范住房交易手续费有关问题的通知》(计价格【2002】121号),其中规定:

  一、住房租赁手续费属经营服务性收费,应坚持公开、公平、质价相等原则收取。

  二、住房租赁手续费按套收取,收费标准为100元,由出租人承担。该收费标准为最高限额。各省、自治区、直辖市价格主管部门可根据本地区住房交易量及经济发展状况确定具体收费标准。

  三、住房以外的其他房地产交易手续费由各省、自治区、直辖市价格主管部门会同建设(房地产)行政主管部门参照本通知规定制定。

  请注意,这个通知中的房地产“交易手续费”包括住房转让手续费和住房租赁手续费,且规定住房以外的房地产交易手续费可由地方价格主管部门和建设行政主管部门定。

  于是,第三步就来了:到了河南省和郑州市的价格主管部门,先后出台了豫计收费〔2002〕315号、郑价〔2002〕21号、郑价公〔2003〕5号以及郑价公〔2005〕6号文件。

  其中,郑价〔2002〕21号文件即《郑州市物价局关于规范住房交易手续费有关问题的通知》规定,郑州市住宅租赁手续费征收标准为:每套50平方米以下(含)每宗20元,每套51平方米~80平方米每宗50元,每套81平方米~200平方米每宗80元,每套200平方米以上每宗100元。商业用房的收费标准为:手续费按月租金的2%收取。

  到了后来,郑价公〔2005〕6号文件即《郑州市物价局关于降低住房以外房地产交易手续费标准等问题的通知》做出修改,租赁手续费由按租金的2%降为1%,租赁手续费实行按件次收取,承租人变更即为一件次,租赁手续费由出租方承担。

  这项收费谁来交、谁受益?

  一般来讲,住房性质的出租相对隐蔽,房产租赁管理部门和税务部门都不好查到,除非承租人万不得已需要以此房屋注册登记营业执照,或者需要办理居住证,否则很少有人主动去办理备案。

  但商铺、写字楼很难躲开。按照规定,一间200平方米的商铺,如果年租金36万元,出租3年的话,备案一次手续费就是10800元。

  郑州市房产租赁市场管理处一负责人曾在2012年向河南商报记者透露,当年的前5个月,郑州市备案的私房(住宅)有6万多宗,公房(非住宅)有500多万平方米。

  一般来说,即便房东应房客要求去备案,最终“羊毛”还得从房客身上出。再来看看这些钱收上来之后谁受益。

  根据上述各文件,郑州市本应该有一个“经批准建立的房地产交易中心”来收费。但在现实中,收费的是郑州市房产租赁市场管理处(房屋备案管理部门)和郑州市房屋租赁服务中心(1999年注册的企业,名义的收费主体),这两个机构实质上是“一套人马两块牌子”。

  郑州市房产租赁市场管理处是一个自收自支单位,这些费用通过服务中心收取,款项直接缴到财政部门开立的专用账户上,管理处需要经费时,再审批。服务中心收取的费用主要用于郑州市房产租赁市场管理处人员经费,房屋、设备等固定资产折旧、维护和购置费用和办公费用等。

  房屋租赁手续费只算“毛毛雨”

  但租赁费只不过是“毛毛雨”,对房东、房客来说,更大的成本是税负:房屋租赁税。房屋租赁税不是一个单一的税种,而是多项与房屋租赁有关的税种的综合称谓。它包括房产税、营业税、城建税及教育费附加、地方教育费附加、印花税、个人所得税等。

  在郑州,根据房屋租赁备案与否以及房屋究竟是住宅还是经营性用房,有不同的房屋租赁税税负。

  举个例子——

  我们以个人对外出租经营性用房来看一看税负吧。

  从2012年4月份开始,在郑州,个人对外出租商铺的,分两种情况收税。一种是,如果你能先办理临时税务登记,就可以当作个体工商户对待,这可是有天大的好处的。因为,如果月租金不超过2万元(去年,小微企业增值税、营业税的起征点又提高到3万元),是有税收减免政策的。如此,税率算下来大概就是不到租金的13%。但如果面积大、租金高,超过2万元(3万元),税负就会达到19%。另外一种,不办理临时税务登记,在扣除税费之后,你还要按照所得额的20%缴纳个税,整体算下来,税负超过30%了!

  郑州取消不取消还在两可之间?

  在获知“房屋租赁手续费”被要求取消的消息后,郑州市房产租赁市场管理处一相关负责人介绍,从通知上看,要求取消的是“行政事业性收费”,而郑州市的房屋租赁手续费,在物价部门的上述文件中是一项“经营服务性收费”。所以,究竟取消不取消,还得等进一步的通知。

  其实,关于这个“经营服务性收费”,在2012年,向国家发改委等部门发出律师函的几位律师,也曾强烈质疑。一位律师说:如果说郑州市房屋租赁服务中心是一个企业,如果这项收费属于经营服务性收费,那么这项收费的标准是不是要跟消费者协商?是否能以自愿为原则?如果其他随便什么人也注册一个提供房屋租赁服务的企业,能不能收这个费?

  另一位律师更是指出,这实际上是行政事业单位利用(借用)行政权力或垄断地位向企业收费,更让人不能接受的是,只收费,不服务。

  记者从财政部税政司的政策解读中了解到:下一步将加大监督查处力度,对此次公布取消和停征的收费项目,各地区、有关部门和单位不得以任何理由拖延或者拒绝执行。各级财政、价格部门要加强监督检查,对不按规定取消和停征相关收费的,按有关规定给予处罚,并追究责任人的行政责任。