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名门官微

2012.05.22

从无到有 从简单到奢华 郑州写字楼在加快

   核心提示

   从藏身于住宅之中,没有纯粹的写字楼概念,到专业的写字楼办公阶段,郑州写字楼从无到有经历了三个不同的阶段,当如今站在中州大道的高架桥上看,CBD四周的写字楼鳞次栉比,从简单到奢华,郑州的写字楼市场开始走向迅速发展时期,来让我们一起回顾一下郑州写字楼的发展过程。

[回顾]办公楼宇华丽转身

   美盛置业董事长高重恒,对郑州写字楼颇有研究,他认为,郑州写字楼发展经历了三个不同的阶段:
   第一阶段,专业写字楼现身。最初,郑州并没有真正意义上的写字楼,企业的办公楼最早是“藏身”于住宅之中的,一方面纯办公用的写字楼费用昂贵,另一方面当时的开发商对专业的写字楼几乎是没有概念,而主要选择既可办公又可居住的地产。直到1997至1998年间,未来大厦、裕达国贸等专业写字楼的出现标志着郑州进入专业写字楼办公阶段。它们的出现犹如深沉的夜空中划过一道耀眼的新星,吸引无数人的眼光,成为郑州市中心有名的地标。
   第二阶段,CBD商务写字楼阶段。2005至2008年随着郑州CBD的发展,写字楼市场进入成熟发展期,写字楼在CBD区域如雨后春笋般蓬勃发展。郑州CBD商务外环则从内部结构、用途上,坚定地转身到纯写字楼,直至如今如绿地中心千玺广场等众多的写字楼奢侈品一一亮相。在CBD建成前,办公楼多是单个、独栋分布的,之后才开始成区、成片地建设,并且更加注重交通、人气、周边配套等。这样一来,企业的办公地址也从临街高层住宅开始向纯写字楼迁移,尤其是银行的分支机构、大企业的驻郑办事处、律师事务所等。
   第三阶段,后CBD阶段。很多在CBD商务区写字楼工作的白领们经常抱怨的一个问题就是吃饭难、住宿难、停车难。这主要是商务区缺少生活服务设施,使得CBD写字楼的优势不太明显,从而进入后CBD阶段。于是,开发商开始从政治、经济、交通、生活等角度考虑写字楼的布局。目前,郑州的写字楼分为三大世界。第一世界是兼顾政务、商务的中央政经区,比如省政府金水路沿线地段。第二世界是发展成熟的CBD写字楼区,虽然存在一定的问题,但其影响力仍不容小觑。第三世界是交通枢纽地区,如正在开发修建的地铁沿线地段。未来几年,郑州周边的新开发区、工业园也将成为写字楼成长的新土地。

   [分析]供应加速结构失衡

   郑州同致行市场总监曹庆伟表示,目前,写字楼的供应量很大,但存在结构失衡的现象,市场上中端写字楼竞争白热化,而能够承载大型企业发展的优质写字楼却供不应求。据悉,就郑州写字楼市场而言,像千玺广场、美盛中心、绿地之窗之类的优质写字楼较少,所占市场比例仅百分之十左右。供需结构失衡的原因是多方面的,首先,很多开发商在写字楼投资建造之前没有经过长期细致地研究市场,对企业的需求和市场的发展方向缺少深入理解,对写字楼的开发行为具有较大的随意性和盲目性。例如,不少从开发住宅转入开发写字楼的开发商也许不清楚,写字楼的土建部分仅仅占了总开发量的三分之一,之后三分之二的工作都是设备配套和物业管理。所以,他们很少真正认识到写字楼开发的难度,没有静下心来研究市场。一味通过炒作进行销售,而没有在品质和后期服务上下工夫。
   据调查显示,4月份郑州多个写字楼项目频繁行动,或开盘或入市。4月15日中科金座开盘、4月21日升龙广场开盘、4月中下旬楷林IFC内部认购,由此情形可以初步闻到市场上一点激烈竞争的味道。据郑州写字楼市场监测报告显示,至4月底绿地之窗写字楼剩余3层约6000㎡,整层销售难度较大,最近成交2亿商铺的客户主要为能源型老业主。据了解,此类客户目前同时在考虑转型。郑州绿地的负责人最近开始担忧高铁商圈写字楼市场的形势,表示看不清,可能考虑写字楼转酒店式公寓。由此,可以看到,高铁商圈的写字楼体量、价格及未来发展不仅仅是商圈内部的担忧,还可能会延伸到整个东区的写字楼市场,因此核心区域的价值及产品品质显得尤为重要。
   总的来说,写字楼市场存量较大,越来越多的开发商开始瞄准商业投资写字楼市场。据悉,到今年8月将有十几家写字楼上市,预计今明两年新开发写字楼数量将达到500万平方米。因此,同质化严重的中高端写字楼的空置率仍可能继续攀升。

   [预测]专业细分科技制胜

   中原经济区发展战略为郑州写字楼带来无限商机,加上很多本土企业经过长年发展已进入一个升级状态,对能满足企业办公需求且能提升企业形象的高品质写字楼需求迫切。但目前写字楼市场鱼龙混杂,同质化竞争激烈。残酷的市场竞争同时也促进优质写字楼脱颖而出,得到市场认可。
   美盛置业董事长高重恒在谈到写字楼未来的发展趋势时指出,面对这样一个充满竞争的写字楼市场,开发商要在战争中获胜,必须做到“五化”,分别是专业化、细分化、个性化、生态化、科技化。
   专业化,写字楼向专业化发展的趋势愈演愈烈,区域客户对写字楼的专业性要求越来越突出。随着网络经济时代的来临,一些新兴产业如网络业、律师业、广告业、专门服务业等行业将成为写字楼的主要消费群之一,整体的消费力和潜在消费力有很大的发展空间,是写字楼未来的主要消费群体。
   细分化,必须改变以往“同质化”现象,细分市场,找准空白点才能抢占先机,单纯以降价、免租期吸引租客可能会走进“死胡同”。开发商必须根据目标消费者的办公特征考虑写字楼的功能。不同行业对办公空间的要求侧重点不同,如IT类企业,会对写字楼的供电量、承重力要求较高;创意类企业则会对办公空间的层高有所要求;广告公司对独立空调要求很高,因为他们需要经常加班等。即使在同一公司,由于职能不同办公场所的选择也不尽相同。例如,企业的营销企划部门注重品位和形象,常选择市中心的甲级写字楼,而研发部门则多选择城郊。
   个性化,企业的发展看重品牌,写字楼作为企业办公区时刻彰显企业的文化气质与内涵。外形、风格、材质是衡量写字楼品质的第一“印象”,“地标性”写字楼能为企业赢得无限的荣耀。现代简约风格、欧美风格、古典风格、艺术装饰风格、巴洛克风格等代表不同的文化内涵,选择符合自身品质形象的写字楼已成为企业的一项重要评价指标。
   生态化,近年来市中心商圈过于密集和繁杂,很难为企业提供舒适的办公环境。因此,一批倡导立体花园空间的写字楼应运而生,并呈现出规模发展的势头。成都大鼎世纪广场,打造了一座高约100米的生态植壁墙,让植物附着于垂直的墙面,形成叹为观止的“绿墙”。此外,不少开发商还将花园植入办公空间,创造出舒适的办公环境,充分诠释张扬个性的工作理念。
   科技化,要求加大科学技术在写字楼建造时的投入,以领先的科技服务用户。不少开发商开始从内部配置和服务入手,将高端配置、科技化的产品以及人性化的服务运用其中,增强产品的人性化关怀,为锁定的目标租户量身定制各种细节,保证投资者的高出租率和稳定的回报率。(来源:大河报)