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名门官微

2015.09.15

对房产税快速出台不应抱有太高期待

  房产税是近年来庙堂与坊间都在热议的话题但却年年“只听楼梯响不见人下来”。笔者认为房产税之所以难产自有其难产的原因和道理而且对于房产税不应期待过高。

  房产税在一些国家和地区是最普通的税种之一。比如在美国房产税虽然各地税率不同但都是各地最重要的地方税之一。在我国香港地区房产税也称差饷是对业主的一种常态征收的税收。由于针对住宅的房产税一直免征而近年来房地产业总是各种调控的重点对象在我国房产税便被寄予了各种各样的期望。

  第一希望房产税成为调控房地产市场的工具。

  1998年以来房地产行业经历了10次以上的调控围绕着“地根”“银根”以及“交易成本”出台了无数政策但往往都陷入“空调”并引发更加快速的价格上涨。实际上货币的超经济发行才是资产价格快速上升的真正推手而紧缩“地根”“银根”以及增加“交易成本”的政策反而减少了市场供应或者暂时压缩了市场需求必然引发真实的市场需求推动下的更加猛烈的价格反弹。

  第二希望房产税成为改变地方财政收入结构的工具。

  当土地出让金成为地方财力的重要来源中国特色的政绩考核体系下的城市建设对于土地出让金的依赖便有增无减且成为“央”“地”博弈中地方必保的核心利益之一自然让中央发起的每轮房地产调控政策都能化解于无形之中。在细究至“事权”与“财权”不匹配这一“央”“地”博弈的实质原因后以持续性的房产税收入替代一次性的土地出让金收入自然上升为房产税设立的动机之一。

  第三希望房产税成为调节收入分配的工具。

  进入新世纪以来房地产价格的普遍性和持续性上涨使得国人的财富状况发生了强烈的分化:持有大量房产的群体财富飞速上涨而不持有房产或着买不起房产的群体则被快速边缘化让没有房产的群体的买房难度越来越大。而通过持有房产带来的财富快速聚集打碎了勤劳致富的传统价值观高房价也影响了经济活力与创新动力(310328基金吧)调节收入分配自然成为房产税被寄予的期望之一。

  但就基本逻辑而言对房产税寄予如此多的期望其实并不现实。

  第一房地产作为不动产其价格由供求决定无论是交易环节还是持有环节的税收只能增加交易与持有成本并不能改变价格走向。而资产定价的核心是“利率”当利率走低且货币超经济发行成为常态时房地产价格是难以被所谓的“调控政策”按下“牛头”的。中国经济持续的高速增长也是房地产价格的“溢价”条件另外投资渠道缺乏造成的资金聚集也进一步推高了房地产的价格。希望以房产税来增加持有环节的成本以此来抑制房地产投资性活动来实现对房地产行业的调控注定是要落空的这一点就好比希望增加一副马鞍来降低一匹烈马的奔跑速度一样不大现实。

  第二房产税作为财产税以所有权为征收的前提条件。我国的土地为国家所有居民只拥有有限年限的使用权而其上的建筑物随着时间的推移不断折旧和减值房产税征收的前提并不存在。虽然财政当局有研究人员将房产税偷换概念为关于“地上建筑物”的税收但依据税收法定的原则很难在立法上将“房”“地”分离后进行征税。加之土地出让制度已一次性地将若干年的土地使用权“卖出”若再向其征税亦属重复征税违背了基本的税收法理。所以期望对存量房产以房产税来替代土地出让金改变地方政府对于土地出让金收入的依赖的想法并不现实。

  第三一项政策或法律的出台往往取决于特定群体在政策或法律制定过程中的影响力虽然这些政策或法律的出台往往在程序上似乎经过了代表全体国民的法定程序。就我国的现状而言拥有多套房产的多属于社会精英群体以体制内人士、商业成功人士以及专业技术人士为主他们对于政策与法律制定的影响力要远远大于没有房产的“沉默的大多数”。以房产税来“劫富济贫”虽然符合税收的二次分配功能但让这些既得利益者推动和执行对他们本身不利的房产税政策无异于让老虎自动献出自己的皮来比“与虎谋皮”更难。所以坊间流传一种猜测称房产税之所以迟迟不出台就是为了给这些拥有多套房产的人以“出货”的时间。以笔者之见即使未来房产税能够出台也会更多地考虑到既得利益者的诉求而不是更多地响应“劫富济贫”的财富二次分配功能。

  因此对于房产税的功能不应赋予过多地期望对于房产税快速出台不应抱有太高的期待让作为财产税之一的房产税回归其税收本质才是对于房产税的比较理性的态度。改革土地出让制度实现新老划断将拟新出让的土地改为征收房产税已出让的土地待到期后再改为征收房产税其间以政府债来解决地方收入“断档”问题应是一条房产税出台的可行之路。