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名门官微

2012.05.08

郑州地产基金合作联盟开始运作 求索融资新模式

  2012年,“抱团取暖”显然已成为房地产业界首选的融资模式。继3月21日易居中国高调宣称携手诺亚财富,联合房地产业TOP50开发商正式启动“TOP50地产母基金”后,日前又传出郑州地产基金合作联盟也已开始运作。
  据悉,郑州地产基金合作联盟不同于去年8月由盛世神州房地产投资基金发起的“全国房地产投资基金联盟”,该地产基金合作联盟是由盛诺金地产基金联合郑州的金融机构及其在郑州有房地产项目的开发商共同发起组建的,意在为房地产开发项目提供全套的融资服务。

  别样的基金联盟

  事实上,早在去年9月,盛诺金地产基金合作联盟就已在郑州成立,浦发银行(600000)、民生银行(600016)、东亚银行、百瑞信托、中原信托等金融机构及居易国际、建业、绿地、美景、绿都等房企都是该基金联盟的理事单位。目前已汇集了郑州当地6家银行、2家信托公司以及32家房地产企业。
  马世杰告诉本报记者,基金联盟成立半年来已经运作了几个案例,譬如河南益通和百瑞信托,针对一个都市村庄改造项目已经发行了信托计划产品。今年6月,居易国际的国际城项目将会与中原信托一起发行信托计划,现已签约。另外,盛诺金基金刚刚发起了一只专门针对新农村建设、小城镇建设的基金,目前已完成首期募集,首期资金规模4210万元,计划募集1亿元,该项目由基金全额投资。
  随着楼市调控“限字令”的全面升级,越来越多的房地产商从“不差钱”陷入“四处找钱”境地。那么,如何利用社会资本、私募基金、信托资金以及银行资金帮助房地产企业渡过“钱”关,已成为联盟成员最为关注的事情。
  在这个基金合作联盟中,开发商提供的需要资金支持的开发项目,将由民间私募基金率先入驻,提供项目前期一级土地整理、二级开发联动所需资金。在通过前期的开发工作,顺利取得“四证”之后,相应的开发项目再向合作联盟中的信托、银行申请后期项目贷款及按揭等相关金融服务。
  某私募基金发起人接受本报记者采访时认为,该地产基金合作联盟也不算是“另类”的私募基金操作,只是比单独单只基金的涉及范围更广些,可以是信托合作、基金合作、房企之间的项目合作,也可以是基金、信托、房企之间的合作。但无论怎么合作,其宗旨都是一样的,就是要解决房企的资金问题。

  区域性的“资金池”

  当前,房地产企业的自有资本金已经满足不了自身发展需要,财务杠杆资金更是难以从银行取得。
  有相关数据显示,4月份工、农、中、建四大行新增贷款2600亿元左右,较3月份减少近400亿元。从今年前3个月房地产资金来源看,国内贷款占21%,利用外资占1%,自筹资金占42%,其他资金占36%。3月份房地产开发融资规模环比缩水,当月国内贷款规模为1202亿元,环比锐减61%。
  通过这种地产基金联盟模式,或许可以高效地从银行获取一定比例的杠杆资金,或者说是可以优先获得银行资金的支持。
  盛诺金地产基金联盟是一个半封闭、区域性的资金合作联盟。
  “所谓的半封闭只是针对盛诺金基金而言,盛诺金的基金投资只提供给合作联盟成员,不考虑支持联盟以外的企业。像信托、银行,它们和房企是自由合作。中国房地产企业的金融资本创新与合作,缺乏一个互相交流、沟通的专业平台,盛诺金地产基金联盟就是构建房地产行业的金融资本创新与合作平台,以推动房地产企业的金融资本创新、交流与合作。”马世杰说。
  同时,他也坦言,该地产基金联盟的先期运作效果跟当初的设想存在一定的差距。当初基于房地产宏观调控政策,认为房地产产业链上都会发生一些变化,新农村建设及小城镇建设都会是一个发展方向。但是,实际在做的时候,发现有些地产商之前都是做住宅开发的,加上受资金紧张影响,突然转型去做新农村建设、小城镇建设,转型相对比较慢。
  即便如此,盛诺金地产基金联盟依旧坚持走国家鼓励类的地产项目路线,重点是在环北京经济圈和中原经济圈参与新农村建设、小城镇建设及保障房建设等。若开发商想加入该合作联盟,需要由联盟成员组成的“提名委员会”审核通过,目的是为了实现强强联合。
  盛诺金地产基金的应势而生,诚如国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松所言,房地产金融产品在今年会有快速发展,资金来源会趋向多元化。(来源:中国房地产报)