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名门官微

2012.04.17

建业地产发行1.75亿新加坡元优先票据 年利率10.75%

  “我们及时地在融资窗口期发行了债券,这对公司的长远发展有利。”4月12日,建业地产董事局主席胡葆森在接受本报记者采访时说。
  同日,建业地产股份有限公司宣布发行1.75亿新加坡元2016年到期优先票据,年利率为10.75%。
  公告披露,摩根士丹利国际有限公司、德意志银行新加坡分行及华侨银行作为建议票据发行的联席账簿管理人及联席牵头经办人。
  在胡葆森看来,此次发债是未雨绸缪之举,能帮助公司实现更广阔的省域化发展,“建业每年20%的复合增长率吸引了众多投资者,省域化发展战略也为投资者讲述了一个很好的故事,这个故事对他们来讲仍有吸引力。”

  掘金新元

  在建业地产于3月29日公布2011年年报和第二天,就传出了其即将发行境外债券的消息。
  4月12日,建业地产发布公告称,将发行新加坡元优先票据,该笔票据发行拟用作拨支新增及现有物业项目(包括土地出让金)、偿还现有债务,而余额则作日常企业用途。“公司或会因应市况变动调整其收购及发展计划,并因而重新分配所得款项的使用。”
  “成本相对较低。”第一上海证券投行部高级项目经理李兢表示。他认为,境外发债没有太多审批流程,融资后变成人民币,退出时变成境外币,在人民币升值通道下较为划算。
  “该笔债券的年利率属于平均水平,对建业地产而言,这一利率水平得来实属不易,毕竟只有1.75亿新加坡元,虽高于此前雅居乐发行美元优先票据的利率(9.875%),但明显低于合景泰富发行美元优先债券的利率(13.25%)。”某分析师认为。
  他表示,发行新加坡元优先债券有助于最大限度锁定年利率。今年以来,新加坡把本币当做抑制输入型通胀的最有效工具,新加坡元从去年以来,已经逐渐成为东盟货币体系的代表,其价值将不断被发掘出来。
  同策咨询研究部总监张宏伟则认为,4年期的票据可以缓解建业地产短期内资金需求,也能调整其中长期与短期负债比例,有利于负债结构的调整。
  建业地产的该笔融资也获得了两大评级机构的好评。
  标准普尔称,对建业地产拟发行优先担保新加坡元债券授予B+评级。建业地产的合同销售良好,流动性适当,预计其2012年EBITDA(税息折旧及摊销前利润)对利息比率将在3~4倍。在实施高增长战略的同时,建业地产每年手头至少拥有10亿元不受限现金。
  同时,另一家评级机构穆迪表示,该笔新加坡元债券对公司的财务指标影响并不大,因为债券募集的款项将用于债务的再融资。该笔债券的融资成本将低于年期相同的普通美元债券。
  对于为何选择新加坡元优先票据而非美元优先票据,一位接近该笔交易的外资银行驻上海分析师告诉记者,从最近一个多月的走势来看,香港市场的优先票据产品受内地调控的影响较大,而新加坡资本市场仍在平稳发展。“新加坡资本市场的优势非常明显,有待包括房地产企业的内地企业去进一步发掘。”

  未来计划

  3月29日,建业地产公布2011年业绩。期内,公司共实现合约销售额81.2亿元,同比增长48%,较全年销售目标73亿元超额完成11%;营业收入为66.4亿元,同比增长47%;毛利增长66.5%至25.7亿元;权益持有人应占净利达6.68亿元,同比增长22.6%。
  虽然业绩表现不错,但胡葆森在接受媒体采访时曾不止一次提出资金方面的问题。观察年报发现,其流动比率为1.08倍,这一数据低于大多数房地产企业,说明其流动资金存在一定的压力。
  为了更好地实施省域化发展战略,近年来,建业地产尝试拓展各种融资渠道,曾多次募集资金。去年,曾经有过几笔大规模的信托融资,亦发起了地产基金。但对于这些融资,胡葆森仅表示:“这点钱能解燃眉之急却解不了远虑,一两个项目就可以把钱用完。”
  目前建业地产占河南省市场份额的4%,按照胡葆森的设想,未来5年内,这一数字要提高到8%;3年以后,建业地产要发展到60个城市拥有80~100个项目,进入40个县城。
  “我希望10年以后,建业的商业地产占比要达到15%~20%,这就需要大量的资金投入。“胡葆森说。
  在建业地产大的战略背景下,胡葆森认为,应更多依靠资本市场来扩大企业规模。他表示,建业地产于2006年的上市融资给公司的发展带来了莫大的帮助,到现在,建业地产已经把此前发展规模相同的企业远远抛在了身后。
  “我们每年的在建规模有300万~400万平方米,需要大量资金的支撑,公司目前的净负债率还不到50%,这为建业的融资提供了极为有利的条件。”胡葆森说。
  对于未来的融资计划,胡葆森仅表示还没有具体考虑,“这要看资本市场的窗口期有多长,地产形势是否会发生变化,公司还有没有融资的需要。”(来源:中国房地产报)