去库存大招:总额数万亿元的房地产将"卖"给股市!

2016.06.27

在目前中国的房地产库存中,商业地产的库存是最严重的。来自国家统计局的数据显示,截止今年5月,办公楼和商铺的待售面积较去年同期有两位数以上的增长。

但现在,“解药”来了——资产证券化,而且预计这解药药性将非常猛!2500万平、数万规模、数万亿资产…这背后的逻辑,请听下文!

可证券化甲级写字楼超2500万平

资产证券化可能是重新塑造房地产商业模式,特别是商业地产格局的要素。高和资本合伙人周以升在“中国商业地产资产证券化合作发展峰会”上说道,单单北京、上海、广州、深圳等一线城市的甲级5A写字楼的存量就有2500万平,如果加上酒店、停车场等,核心商业地产的资产将达数万亿。如此等级和规模的市场,犹如一座大金矿,等待人们挖掘。

根据万得数据,房地产直接相关的资产证券化产品,已经有471亿元,品种涵盖了私募REITs,准REITs、资金收益权证券化,物业费证券化、购房尾款证券化等等。

之前介绍过,新城控股推出的第一款公开发行的商业地产REITs。这款REITs产品采用“优先-次级”的结构设计,其中优先A类资产预计发行规模为5亿,优先B类资产预计发行规模为2.5亿,次级资产支持证券预计发行规模为3亿,累计发行规模10.5亿。

虽说只有10亿左右的规模,但这款产品给了业内一个关于资产证券化的启示和模板。要知道,截至目前,中国资产证券化产品累计发行量已经超过万亿。2015年全年发行超过6000亿人民币,同比增速接近90%,可谓冠绝全球。

伴随商业模型的成熟和高效模型的推广,加之未来物业租金收入上升、商业地产本身升值、通货膨胀等各因素带动,REITs持有的地产资产将不断增值,提升主要收入来源,提高投资者分红,在整个商业地产REITs的市场前景和预期都非常可观。

商业地产的“去库存”利器

戴德梁行董事、华东区估价及顾问服务部主管、中国REITs联盟理事顾悦如在讨论“国有企业资产证券化的实施路径”这一话题时说,目前国内商业地产资产证券化路径有三条:

一是轻资产的证券化,主要通过质押物业租金收益进行的融资目的资产证券化,例如近期中航信托发行的“中航红星爱琴海商业物业信托受益权资产支持专项计划”;

二是重资产的资产证券化,主要通过保留回购权的物业真实出售实现证券化,如苏宁云商前后发行的三期类REITs

三是海外发行REITs,如北京华联新加坡上市等。

中信证券投资银行管理委员会总监俞强表示,资产证券化对企业短期来说,可以提升ROE,降低杠杆。从中长期来看,对企业扩大实际控制资产的范围以及服务范围、转变商业模式、资产管理以及把握并购机会都有利好意义。

不过,目前能够像新城青浦吾悦广场这样,能提供高租金收益的商业地产还不多,市场需要国家对商业地产租赁减税,才能让有更多这种高收益、投资风险小的产品推向市场。

但周以升认为,估值一般的物业能通过私募REITs将资产转到表外,让开发商实现出表。与此同时,对物业改造,通过3-5年的时间使其变成一个成熟物业,最终对接公募市场。这样就可以盘活一些较差的资产。这不仅有利于一线城市的核心资产,更有利于二线、甚至三线城市,流动性较差的资产。

周以升在峰会上表示,资产证券化对房地产有两个意义,一个是依靠资产增值和结构化评级获得一个高评级,同时通过流动性来获得流动性溢价,优化企业的融资成本和资本结构。二是权益类的证券化发展,以私募REITsREITs为代表,可以盘活开发商的资产负债表,盘活其资产空间。“这两方面的探索,都有利于开发商重新塑造其商业模型。”其表示。

从目前来看,房地产企业有非常强的动力做轻资产运营,商业地产资产证券化扩大规模的预期也很强。但向个人出售的商用房数量,未来极有可能会比现在少很多,商业地产的散售市场也将因此迎来供求逆转,这些因素都将有利于商业地产价格的长线走势。

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